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Invertimos en un dúplex. Esto es lo que hemos aprendido hasta ahora

Invertimos en un dúplex. Esto es lo que hemos aprendido hasta ahora

Si compra un dúplex y vive en un solo lado, tiene un hogar y renta que viene desde el otro lado para ayudar a pagarlo.

La inversión inmobiliaria también ofrece ventajas impositivas. ¿Y qué podría ser más fácil que administrar un alquiler de al lado?

Probablemente haya escuchado los argumentos para comprar un dúplex en lugar de una casa unifamiliar. Pero, ¿es realmente una buena idea para ti?

Tal vez.

Recientemente, después de cuatro años de calor y humedad en Florida, mi esposa y yo volvimos a Colorado para comprar un dúplex en la pequeña ciudad de Florencia.

Solo hemos vivido aquí por un tiempo, así que no puedo ofrecer una guía completa para comprar un dúplex como hogar. Pero pueden pasar muchas cosas en un par de meses, así que tal vez puedas aprender algunas lecciones de nuestra experiencia.

Tal vez incluso lo suficiente para decidir si estás listo para este estilo de vida / inversión ...

Comprar a distancia

Mi esposa estaba ocupada, así que volé a Colorado sola durante cuatro días para buscar nuestra nueva casa e inversión.

Una vez que regresé a Florida, intentamos comprar una propiedad de varias unidades, mi favorita de las siete propiedades que había visto. Descubrimos algunos problemas y el acuerdo fracasó, así que hicimos una oferta en un dúplex en el que había estado durante solo 10 minutos.

Comprar una propiedad en la que solo ha estado durante unos minutos no es tan arriesgada como parece, siempre que tenga una contingencia de inspección en su contrato.

Si el inspector hubiera encontrado algún problema importante, podríamos haber retrocedido. Ambas unidades también estaban ocupadas, por lo que también podríamos habernos retirado después de revisar los contratos de arrendamiento, si el alquiler fue menor al indicado en la información del listado.

Los bienes raíces se están vendiendo rápidamente en Colorado, y los precios están subiendo, pero no lo hicimos tener comprar algo. Entonces ofrecimos $ 119,000, alrededor de $ 8,000 menos que el precio solicitado.

El vendedor dijo que sí.

Mientras tanto, mi esposa me hacía preguntas que no podía responder, como si las habitaciones estaban alfombradas, de qué color eran las paredes y dónde estaban ubicadas la lavadora y la secadora.

Afortunadamente, el inspector respondió algunas de esas preguntas.

Más importante aún, pasó a tener experiencia en ingeniería estructural. El dúplex fue construido en 1900, pero él nos aseguró que las grietas en las paredes (la mayoría de las cuales no recuerdo) no eran nada serio.

Lecciones:

  1. No te apegues demasiado a una propiedad.
  2. Ten alternativas en mente.
  3. Intenta ofrecer menos que el precio solicitado.
  4. Tómese su tiempo mirando una propiedad si le interesa.
  5. Contrate a un inspector con experiencia en construcción o ingeniería.

Negociando el trato

El dúplex no tenía problemas funcionales importantes.

Después de obtener el informe de inspección, solicitamos algunas reparaciones menores, y el vendedor estuvo de acuerdo. Él también nos aseguró que una unidad estaría vacía para cuando nos mudemos.

Nuestro contrato nos permitió cancelar el trato si no encontramos un seguro aceptable. Y por aceptable, significó casi cualquier cosa, desde el precio hasta lo que podría cubrirse o excluirse (como terremotos o inundaciones).

El lenguaje del contrato decía que podríamos cancelar el contrato "en base a cualquier disposición insatisfactoria del Seguro de Propiedad, en exclusiva discreción del Comprador. "Por supuesto, hay una fecha límite, como con todas las contingencias.

El agente de seguros nos hizo preguntas, que pasamos a nuestro agente de bienes raíces, quien se los pasó al agente de ventas, quien se los pasó al vendedor, quien respondió a su agente, quien se comunicó con nuestro agente, quien luego se puso en contacto con nosotros. y contactamos a nuestro agente de seguros, quien luego tuvo otra pregunta.

El proceso fue tedioso y lento. Y el seguro era caro, lo que descubrimos el día después nuestro plazo de contingencia de seguro.

Afortunadamente, después de interrogar a nuestro agente de seguros, descubrimos que podríamos reducir sustancialmente el costo aumentando el deducible, pagando un año por adelantado y obteniendo nuestro seguro de automóvil a través de la misma compañía.

La información del listado decía que las unidades se alquilaban por $ 650 por mes, pero de repente recordé al inquilino por un lado diciéndome que pagó $ 600.

Recibimos copias de los contratos de alquiler por correo electrónico y el alquiler estaba $ 650, pero se le descontó $ 50 si mantenía el lugar con buen aspecto para las exhibiciones mientras estaba a la venta.

Lecciones:

  1. Las inspecciones son una oportunidad para renegociar o dar marcha atrás en un trato.
  2. Mira los plazos en el contrato.
  3. Pregúntele a su agente de seguros cómo puede reducir su prima anual.
  4. Haga preguntas a los inquilinos cuando vea un lugar.
  5. Siempre solicite copias del contrato de alquiler y otros contratos

Cerrar el acuerdo

Tan pronto como pasamos los plazos de los contratos, enumeramos nuestra casa en Florida para la venta.

Se vendió al día siguiente por más que el precio solicitado - ¡Vuelven los tiempos locos a la Florida! Cerramos la venta 16 días después, unos días después del cierre en el dúplex.

Mientras tanto, descubrimos que el inquilino de la unidad que planeábamos ocupar todavía estaba allí.

Pensamos en la posibilidad de quedar sin hogar después del cierre en Florida, y decidimos que necesitábamos más información. Los correos electrónicos y las llamadas telefónicas pasaron por el típico laberinto de agentes de bienes raíces y no pudimos obtener una imagen clara de la situación.

Mi esposa encontró la solución.

Localizó el número de teléfono personal del vendedor en un contrato de alquiler, y lo llamamos directamente. El inquilino de "nuestra" unidad se mudó más o menos y abandonaría cuatro días antes de que llegáramos.

A los agentes inmobiliarios no les gusta que les pasen por alto, y algunos vendedores prefieren no hablar con los compradores, pero en este caso fue una de nuestras mejores decisiones. El vendedor fue muy útil, incluso llegó después de que nos instalamos para responder cualquier pregunta que tuviéramos.

Mencionamos que podíamos cerrar antes de lo planeado, pero no habíamos tenido noticias de la compañía de títulos. En algún momento los llamé y me dijeron: "Oh, sí, pasamos al cierre y los papeles estarán allí en un par de días".

Gracias por decirnos, aparentemente no era importante para nosotros saber cuándo fue el cierre. Conectamos rápidamente el dinero para que estuviera allí a tiempo. Nunca he conocido una compañía de títulos que me guste.

Lecciones:

  1. Puede ayudar hablar con el vendedor directamente si es posible.
  2. Haga un seguimiento de todo: es posible que no se le notifiquen cambios importantes.

Cómo hacer dinero con su casa

Cerramos temprano en el mes.

Dado que el alquiler se paga por adelantado, se nos acredita el cierre del alquiler ya cobrado. Si tiene poco dinero para los costos de cierre, esto puede ayudar mucho. Esencialmente, estábamos ganando dinero antes de que nos mudemos.

Esas fueron las buenas noticias.

Cinco días después de que llegamos a nuestro nuevo hogar (con todo lo que teníamos y dos gatos en nuestra minivan), los inquilinos del otro lado anunciaron que se iban en una semana y uno de sus tres perros había abierto un agujero en la alfombra.

Afortunadamente, el dueño anterior había cobrado un depósito adicional de $ 500 por daños a las mascotas.

Fueron malas noticias y buenas noticias. No estaba emocionado de tener que preparar el otro lado para los nuevos inquilinos sin dejar de conformarme y pintar nuestro lado. Por otro lado, probablemente encontraríamos mejores inquilinos y podríamos empezar de cero con nuestras propias reglas.

Decidimos usar un servicio de colocación para encontrar un inquilino.

Durante el 75% del alquiler del primer mes, tomaron fotos, anunciaron en varios lugares, tomaron solicitudes, hicieron verificaciones de antecedentes y de crédito e hicieron una recomendación.

Entonces tuvimos ese gasto inesperado, un par de miles de dólares en reparaciones, pintura y otra preparación, y un tiempo libre poco después de mudarse.

Pero ahora tenemos nuevos inquilinos en su lugar, y por $ 50 más por mes de lo anticipado. Esperamos que se queden por años.

Lecciones:

  1. Cierre la compra a principios de mes para cobrar el alquiler prepagado al cierre.
  2. Espere gastos de preparación de alquiler y pérdida de ingresos de vacantes.
  3. Asegúrese de cobrar un depósito más grande o adicional si permite mascotas.
  4. Haga que una empresa de gestión encuentre inquilinos si no está seguro de cómo proceder.

Financiando un dúplex

Tuvimos la suerte de poder pagar en efectivo por nuestro dúplex, pero también puede financiarlos.

Bankrate.com explica que hay algunas ventajas especiales para financiar un dúplex cuando vives en él.

Por ejemplo, a diferencia de los inversores no ocupantes, puede obtener un préstamo de la Administración Federal de la Vivienda o de la Administración de Veteranos.

Y a pesar de que es su hogar, a veces puede usar los ingresos del otro lado para ayudarlo a calificar para el préstamo.

Pero asegúrese de que los números sigan teniendo sentido una vez que agregue esos pagos de préstamos.

Por ejemplo, si las unidades son de un tamaño similar, asigne la mitad de cada pago de la hipoteca a la unidad de inversión, junto con la mitad de los gastos comunes y todos los gastos específicos de ese lado.

Debería aspirar a tener al menos un flujo de caja positivo (en esa unidad) después de todos esos costos.

Ventajas fiscales de poseer un dúplex

Puede que tenga que leer sobre las ventajas fiscales de poseer y vivir en un dúplex.

Pero básicamente, todo lo que gasta en la unidad de alquiler es un gasto que reduce los ingresos que declara y los impuestos que paga. Esto incluye publicidad, pintura, flores para el patio delantero, cualquier cosa para ayudarlo a mantener el lugar alquilado.

Los gastos para toda la propiedad generalmente se dividen en el medio.

Por ejemplo, la mitad de las facturas de impuestos y seguros son gastos de alquiler. Pero hable con un contador si tiene una propiedad única, como si un lado es mucho más grande que el otro.

También obtiene otros beneficios para reducir aún más su factura de impuestos, como reclamar la depreciación como un gasto. Y aún puede calificar para la exclusión del impuesto a las ganancias de capital en la mitad de la propiedad cuando vende, ya que vive en ella.

Desventajas dúplex

Las desventajas de tener un dúplex son más o menos las mismas.

Aquí hay una breve lista de los posibles problemas que podría enfrentar:

  1. Inquilinos que no pagan a tiempo: Esté listo para comenzar los desalojos rápidamente.
  2. Daño de mascotas a su propiedad: Podemos limitar el número de mascotas.
  3. Posible responsabilidad por accidentes en la propiedad: Obtener seguro
  4. Sorpresas caras como hornos rotos: Los nuestros tienen 30 años, cruzados los dedos.
  5. Mucho trabajo de mantenimiento: No será todo el tiempo, pero probablemente cuando menos lo esperes.

Para mí, el mayor inconveniente es el estrés de las decisiones constantes.

¿Arreglo la ducha yo mismo o pago cinco veces más por un profesional?

¿Permito que los inquilinos tengan un jardín?

¿Pido el alquiler a tiempo, incluso si eso significa que el inquilino no tendrá dinero para la medicina de su bebé? (Ese vino en un alquiler anterior que poseía).

Estos problemas no son exclusivos de los dúplex. Vienen con cualquier propiedad de alquiler residencial.

Ventajas dúplex especiales

Como inversión, el alquiler de bienes raíces tiene claras ventajas.

Por ejemplo, los alquileres generalmente aumentan con el tiempo, pero el pago de su hipoteca sigue siendo el mismo (suponiendo que obtenga una tasa fija), por lo que su ingreso aumenta. Pero algunas ventajas son específicas de los dúplex ocupados por sus propietarios.

Por ejemplo, un dúplex brinda la oportunidad de invertir menos en su propio hogar. Nuestro dúplex tiene dos unidades de 1,100 pies cuadrados y pagamos $ 119,000, mientras que las casas pequeñas en la misma calle cuestan más o menos lo mismo.

Terminamos poniendo $ 3,000 para arreglar el lugar. Junto con $ 1,000 en costos de cierre, gastamos $ 123,000 - $ 61,500 para nuestra casa y $ 61,500 para un alquiler, mucho menos de lo que habríamos pagado por una casa unifamiliar para cualquier propósito.

No nos gusta ser propietarios, especialmente después de semanas de trabajo preparando el lugar. Ni siquiera me gustan los bienes inmuebles. ¿Pero dónde más podemos obtener nuestro esperado retorno del 7%?

Y esa ni siquiera es toda la historia.

Si hubiésemos comprado una casa unifamiliar para nosotros (nuestro plan de respaldo para mudarnos de regreso a Colorado) nos hubiéramos mudado más lejos del centro de la ciudad para encontrar algo más barato. Todavía habríamos pagado más de $ 90,000, en lugar de $ 61,500.

Ahora podemos invertir los $ 30,000 que ahorramos.

Pagamos en efectivo, pero la ventaja está allí si usted pide prestado también. Al invertir menos en su propio espacio vital, ahorrará miles en intereses a lo largo de los años.

Otra ventaja de comprar un dúplex como vivienda es que vive al lado de sus inquilinos, de modo que puede hacer un seguimiento de lo que está sucediendo con su inversión.

Al estar en el sitio, puede lidiar más fácilmente con pequeños problemas antes de que se conviertan en grandes.

Y el cheque de alquiler está a solo unos pasos de distancia.

Steve Gillman es el autor de "101 Weird Ways to Make Money" y creador de EveryWayToMakeMoney.com. Ha sido repo-hombre, tallista, evaluador de motores de búsqueda, alero de casa, conductor de tranvía, servidor de procesos, jurado simulado y croupier de ruleta, pero de más de 100 maneras en que ha ganado dinero, escribir es su favorito (hasta ahora).

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