7 reglas que aprendí después de irme a la quiebra en inversiones inmobiliarias

La siguiente es una historia de la vida real presentada por un compañero blogger.

Crear riqueza a largo plazo en la inversión inmobiliaria se trata de entender las reglas y no ir a la quiebra.

Cuando cumplí 24 años, tenía siete casas. Tenía todo incluido en el sueño de las riquezas inmobiliarias y conducía un Porsche Boxster. Estaba obteniendo casi seis cifras por año de alquileres y un trabajo de tiempo completo.

Dos años después, yo estaba rompió.

Es por eso que puedo relacionarme con la historia de Jeff sobre las lecciones que aprendió al invertir en bienes raíces. Aprendió muy rápido que algunas riquezas inmobiliarias son demasiado buenas para ser verdad.

Todavía creo de todo corazón en el poder de los bienes raíces como generador de riqueza a largo plazo.

Todavía no he logrado que mi imperio inmobiliario vuelva a su antiguo esplendor, pero he creado una fuente constante de flujo de caja que crecerá con el tiempo.

Si alguna vez ha soñado con comenzar a invertir en bienes raíces, soñaba con ganar millones en propiedades, debe evitar las estafas y los mitos vendidos por los vendedores de infomerciales.

Necesita comprender las siete reglas de bienes inmuebles que crearán riqueza a largo plazo.

Cómo comencé en Bienes Raíces

Comencé como agente inmobiliario comercial durante mi tercer año de universidad.

Siempre me habían atraído las historias de riquezas inmobiliarias de desarrolladores como Sam Zell y Donald Trump. Me encantó la idea de tomar un pedazo de tierra cruda o un edificio y convertirlo en una caja registradora.

Vender bienes raíces comerciales fue solo el comienzo. Yo quería ser un desarrollador, un inversor, un propietario.

El mercado de propiedades comerciales aún no se había recuperado en 2002, pero el mercado residencial estaba en auge. Vi la promesa de una rápida apreciación y dinero fácil a través de la financiación y decidí hacer el cambio.

Empecé a comprar casas unifamiliares con 10% de inactividad con el dinero que ahorré mientras serví en la Infantería de Marina y cuando obtuve mi primer empleo en finanzas corporativas. Me enfoqué en ... 'barrios de bajo costo'Donde podría comprar propiedades deterioradas por la mitad del precio que tendría que pagar en partes más agradables de la ciudad.

Pensé que aún podría obtener rentas decentes en el mercado de casas que cuestan diez o veinte mil menos, por lo que la rentabilidad sería mayor.

Eso terminaría siendo mi primer error.

Pero estaba hambriento, así que rompí mis propiedades de fijación de trasero, refinanciando para cobrar el valor mejorado y poner el dinero en otra propiedad.

Iba a ser rico.

Mi imperio inmobiliario comienza a desmoronarse

En el espacio de tres años, construí hasta seis propiedades, más mi propio hogar. En un momento, estimé mis propiedades en poco más de medio millón de dólares, con aproximadamente una quinta parte en equidad.

Tal vez no era rico según algunas definiciones, pero no estaba mal para un joven de 24 años recién salido de la universidad.

Entonces todo comenzó a desmoronarse.

Mis seis propiedades de alquiler producían un flujo de efectivo constante, pero solo porque yo mismo estaba haciendo la mayor parte del trabajo. Yo era mi propio electricista, pintor y administrador de propiedades. Entiendes la idea.

El mercado de Des Moines es bastante pequeño y es difícil encontrar un administrador de propiedades para manejar propiedades unifamiliares.

Encontré algunas compañías, pero todas querían cobrar más 15% sobre el ingreso bruto de alquiler. Esto hubiera significado pagar casi todo el flujo de efectivo de las propiedades ya que los pagos de la hipoteca consumieron la mayor parte de las rentas.

La administración de la propiedad estaba fuera, así que me quedé atrapada haciéndolo yo mismo junto con hacer malabares con un trabajo de tiempo completo y clases nocturnas para mi maestría.

La desventaja de las propiedades menos costosas en el otro lado de las vías era el constante dolor de cabeza de los inquilinos, las quejas de los inspectores de viviendas de la ciudad cuando se maltrataban las propiedades y el trabajo faltante desaloja a un inquilino en el tribunal.

Empecé a descuidar mis propiedades.

Al igual que un inversionista bursátil en un mercado bajista, evité incluso pensar en mis casas. Cuando un inquilino se mudó o desalojó, la propiedad podría quedar vacante durante un mes antes de pasar la semana necesaria para remodelarla y volver a ponerla en el mercado.

Las casas vacías significaban que pagaba de mi bolsillo para cubrir los pagos de la hipoteca, y no podía durar.

Comencé a perder pagos de préstamos y destruí mi puntaje de crédito. Eso significó no más refinanciamiento y no más dinero fácil del banco.

Quemado y completamente desilusionado, comencé a vender propiedades por todo lo que podía conseguir.

Era 2006 y el mercado comenzaba a abandonar la burbuja inmobiliaria, por lo que a veces significaba vender una casa solo para pagar la hipoteca.

Mitos de inversión inmobiliaria que aprendí de la peor manera

Todavía tengo un par de propiedades de alquiler y creo en el valor a largo plazo de la inversión inmobiliaria. Desafortunadamente, hay muchos mitos, infomerciales de 3 a.m. que venden estrategias para enriquecerse rápidamente.

Primero, el inmobiliario es no es una inversión para hacerse rico rápidamente.

Las historias reales de las riquezas inmobiliarias se crean durante décadas, incluso generaciones. El padre de Donald Trump ya era un exitoso desarrollador de bienes raíces y Sam Zell ha estado administrando propiedades desde principios de la década de 1960.

El rendimiento anual promedio del capital inmobiliario comercial es del 12,6% según la Asociación Nacional de Fideicomisos de Inversión Inmobiliaria (NAREIT) en datos de hace 40 años.

Eso es un retorno sólido, pero no es algo que te haga millonario de la noche a la mañana.

Las únicas personas que se enriquecen rápidamente en inversiones inmobiliarias son aquellos que venden las estrategias a inversores desprevenidos.

Otro mito en la inversión inmobiliaria es que se trata de una caja registradora, solo toca el timbre y observa el flujo de caja.

De hecho, la mayor parte de su rendimiento está en las ventajas impositivas y la apreciación a largo plazo de las propiedades. Si está aprovechando sus propiedades con deudas, entonces la mayoría de sus rentas son consumidas por los pagos de la hipoteca y la administración de la propiedad.

Sin embargo, quizás el mito más importante es que el sector inmobiliario es una fuente de ingresos pasivos.

Es posible que pueda contratar a un administrador de la propiedad, convirtiendo sus propiedades en ingresos pasivos, pero esto está fuera de discusión para muchos inversores individuales. Simplemente no hay suficiente flujo de efectivo durante los primeros años de crecimiento de su imperio inmobiliario para permitir la administración profesional.

7 Reglas para invertir en bienes raíces (el camino correcto)

Pocas inversiones han creado tanta riqueza familiar como bienes raíces, pero es fácil caer en la trampa de los mitos y las estafas. Ganar dinero con propiedades de alquiler, me refiero a crear activos reales que te harán rico a largo plazo significa evitar estos mitos.

Real Estate Rule # 1 - Lo primero que debe hacer es aprender cómo encontrar el valor razonable de una propiedad antes de comprarla. Cualquier inversión puede ser una buena oferta por el precio correcto, pero no siempre es fácil encontrar ese precio para bienes raíces.

• Encuentre al menos cinco casas similares que se hayan vendido durante el último año en el mismo vecindario. Por lo general, puede encontrar esto a través de la oficina del asesor del condado o a través de sitios como Zillow.
• Divida el precio de venta de las casas vendidas por sus pies cuadrados y luego promedie el número.
• Multiplique este precio promedio por pie cuadrado por el espacio vital de la propiedad que desea comprar para obtener un valor razonable de cuánto vale.

Real Estate Rule # 2 - Estime cuánto va a costar la administración de la propiedad a cada detalle.

Esto significa promediar las rentas del mercado en el área, deduciendo las vacantes y la administración de propiedades. Hasta que tenga una buena idea de otros costos como servicios públicos y mantenimiento, sea conservador con sus estimaciones.

• Prepare tres estimaciones de su flujo de efectivo para cada propiedad. Una estimación debería calcular todos los costos en el peor de los casos, la más alta que crees que podrían ser durante un año determinado.
• Sea realista sobre el tiempo que puede dedicar a la administración de sus propias propiedades. Considere construir al menos ayuda a tiempo parcial con el mantenimiento o la administración.

Real Estate Rule # 3 - Compre solo propiedades de calidad en las que se sienta cómodo viviendo. Conseguirás mejores inquilinos y tendrás menor vacante. Nunca se sabe si las cosas no salen según lo planeado, es posible que termine viviendo en uno de sus alquileres.

Real Estate Rule # 4 - Los infomerciales de 3 a.m. te dirán que el secreto de las riquezas inmobiliarias es contraer la mayor cantidad de deuda posible y comprar tantas casas como sea posible.

Esta estrategia hace emocionantes presentaciones de PowerPoint pero solo conduce al agotamiento y la bancarrota.

Real Estate Rule # 5 - Tómatelo con calma, compra un par de casas en tu primer año y adivina cuánto se necesita para administrar bienes raíces. Desarrollará un negocio a largo plazo y evitará pasar por alto.

Real Estate Rule # 6 - Considere unirse o iniciar un club de inversiones inmobiliarias junto con otros propietarios. Esto me ha ayudado inmensamente mientras reconstruía mi imperio en ciernes.

• Encuentre otros inversores inmobiliarios a través de agentes inmobiliarios, contratistas y en línea.
• Trate de encontrar personas con habilidades en diferentes aspectos de bienes inmuebles, desde agentes hasta contratistas, abogados y administradores de propiedades. Al poner en común tus habilidades, no todos tienen que ser expertos en todo.
• Existen diferentes formas de configurar el grupo desde asociaciones formales donde agrupa su dinero para inversiones hasta grupos informales donde simplemente intercambia ideas y se ayuda con los servicios.

Real Estate Rule # 7 - Finalmente, diversifique sus inversiones inmobiliarias tanto como sea posible.

El costo de una sola propiedad significa que muchos inversionistas individuales están atascados poseyendo un tipo de propiedad en un mercado. Eso significa todo el riesgo de una desaceleración en el tipo de bienes inmuebles o dentro del mercado local.

• Compre diferentes tipos de propiedades, como residencial, de oficina, almacenamiento, ocio y almacén.
• Compre en diferentes mercados en los Estados Unidos si es posible.
• Una forma de diversificar su cartera directa de bienes raíces es a través de la propiedad de REIT o crowdfunding inmobiliario, que le permite comprar una posición de capital con unos miles en lugar de decenas de miles.

Al igual que cualquier inversión, las propiedades inmobiliarias pueden enriquecerlo si sabe cómo evitar las mayores trampas.

Ser un inversor a largo plazo en propiedades se trata de comprender las reglas que le impedirán perder su dinero como yo lo hice. Sin embargo, no dejes que la historia te impida seguir tus sueños inmobiliarios. Todavía invierto en propiedades de alquiler y volveré a ser rico algún día.

Joseph Hogue trabajó como analista de equidad y economista antes de darse cuenta de que ser rico no es un sustituto para ser feliz. Ahora dirige cinco sitios web en el nicho de las finanzas personales y el crowdfunding, gana más dinero que nunca con un trabajo de 9 a 5 y ama construir su trabajo en el negocio doméstico.