Comprender la relación entre la deuda y los ingresos y los préstamos estudiantiles

¿Qué es la relación deuda / ingreso? Es una proporción que afecta su capacidad para acceder a un préstamo. La idea básica es que si tiene demasiadas deudas en relación con sus ingresos, los prestamistas pueden dudar o negarse a otorgarle el crédito que necesita para una compra grande. Su relación deuda / ingreso (DTI, por sus siglas en inglés) aparece con mayor frecuencia cuando compra una casa, pero también es considerada por posibles propietarios o arrendadores de automóviles. Al extraer su informe de crédito, alguien puede calcular su DTI y decidir si le presta, alquila o le alquila.

¿Cómo influyen los préstamos estudiantiles? Obviamente, los préstamos estudiantiles son una forma de deuda. Al igual que otros préstamos, la deuda de su estudiante aparece en su informe de crédito. Un posible prestamista o propietario verá su préstamo y lo incluirá en su índice de DTI. Pero los préstamos estudiantiles afectarán su DTI de manera diferente dependiendo de la situación. Voy a describir lo que específicamente entra en una proporción DTI y cómo los préstamos estudiantiles tienen en cuenta varios escenarios.

Navegación rápida Cómo calcular una relación DTI El efecto de los préstamos estudiantiles sobre la relación deuda / ingreso Obtener una hipoteca Obtener un préstamo para automóvil Ir a una casa o apartamento Recibir y conservar su trabajo Manejar su DTI a través de sus préstamos estudiantiles

Cómo calcular una relación DTI?

Su proporción de deuda a ingresos se calcula al comparar sus mensualidades obligaciones de deuda con tu mensual ingresos. Echemos un vistazo de cerca a ambos.

Sus obligaciones de deuda consisten en deudas recurrentes, que son deudas que no puede cancelar en ningún momento. Esto incluye hipotecas, alquileres, préstamos para automóviles, préstamos personales, pagos mensuales mínimos con tarjeta de crédito, pensión alimenticia, manutención de menores y, por supuesto, préstamos estudiantiles. Estas son deudas que no van a desaparecer hasta que las haya pagado en su totalidad.

Lo que no cuenta? A pesar del hecho de que puede tener contratos con su proveedor de Internet, cable o teléfono, técnicamente puede desconectar estos servicios en cualquier momento, por lo que no cuentan. Tampoco lo hacen otros tipos de utilidades como electricidad y agua. Incluso su seguro de salud no cuenta en su DTI. Por supuesto, el dinero que le está devolviendo a su primo que le prestó unos cientos de dólares el mes pasado no es una deuda oficial, así que sáquelo de la lista también.

En el caso de la vivienda, si está vendiendo una casa antes de comprar una nueva, o si está dejando su alquiler actual y se está mudando a uno nuevo, sus obligaciones mensuales con su hogar anterior no contarán. Por el contrario, un prestamista o propietario examinará el pago mensual de la hipoteca o el alquiler del nuevo lugar y calculará cuánto de sus ingresos absorberá. No le prestarán ni le alquilarán si creen que los costos de la vivienda pueden consumir demasiado de sus ingresos, incluso si técnicamente tiene los ingresos para cubrirlos. Sin embargo, si no se está mudando o si se está quedando con su casa anterior, su hipoteca o alquiler actual se incorporará a su DTI.

Tu ingresos puede incluir no solo salarios, sueldo y propinas, sino también pensión alimenticia y manutención infantil, beneficios de la Seguridad Social y pensión. Casi cualquier cantidad de dinero que reciba mensualmente en los libros puede considerarse ingreso.

¿Cómo se calcula su número de DTI? Sume todas sus deudas y todos sus ingresos. Simplemente tome su número de deuda y divídalo por su número de ingreso. Ejemplo: Si tiene $ 1,000 por mes en obligaciones de deuda y $ 3,200 por mes en ingresos, divida 1,000 por 3,200 y su respuesta es .3125. Redondea eso a .31, multiplica por 100, y tienes una proporción DTI de 31%.

Aquí hay una calculadora simple que puede ayudarlo a resolver esto:

El efecto de los préstamos estudiantiles sobre la relación deuda / ingreso

Los préstamos estudiantiles pueden ser complicados al calcular DTI. La razón es que millones de prestatarios tienen préstamos estudiantiles federales, y los préstamos federales ofrecen muchas opciones de pago diferentes, como planes de pago basados ​​en los ingresos o un plan de pago gradual. Los préstamos privados, porque las opciones de pago son mucho menos, son bastante sencillos. Voy a pasar por las situaciones más comunes donde DTI es un factor importante y discutir cómo los préstamos estudiantiles afectan cada situación.

Obtener una hipoteca

Comprar una casa es probablemente la compra más grande que hará en su vida. Su experiencia en la obtención de una hipoteca para financiar dicho hogar depende de sus finanzas personales, incluido su DTI, así como las reglas del prestamista con el que está tratando. Muchos prestamistas venden las hipotecas que emiten (incluidos nuestros prestamistas hipotecarios preferidos en línea), es decir, su deuda, y los dos mayores compradores de hipotecas son la Federal Mortgage Association (también conocida como Fannie Mae) y la Federal Home Loan Mortgage Corporation (también conocida como Freddie Mac). ) Fannie y Freddie emiten pautas a los prestamistas para mantener la calidad de los préstamos que compran y aseguran. Estos incluyen pautas sobre DTI y préstamos estudiantiles para obtener una hipoteca. Las dos compañías trabajan de manera similar, aunque tienen diferentes reglas que guían a cada organización.

Tanto Fannie como Freddie emitieron nuevas pautas en 2017 con respecto a los préstamos estudiantiles y las prácticas crediticias. Estos pueden afectar su capacidad para obtener una hipoteca, o incluso pueden ser el factor decisivo. Sin embargo, cada prestamista es diferente y su cumplimiento de las pautas puede fluctuar.

Nuevas reglas de Fannie Mae:​

• El tope aceptable de DTI es ahora del 50%, frente al 45%.
• Los prestamistas pueden usar el pago real bajo un plan de pago basado en los ingresos para calificar a los prestatarios si aparece en el informe de crédito o si se proporciona documentación aceptable del préstamo estudiantil.

Lea las reglas completas de Fannie Mae aquí.

Nuevas reglas de Freddie Mac:

• Los prestamistas pueden usar el monto mensual informado en el informe de crédito O el 0.5% del saldo del préstamo original o actual; el mayor de los dos debe usarse para calificar a los prestatarios.

Lea las reglas completas de Freddie Mac aquí.

Lo que aparece en su informe de crédito es crucial. A veces, si está en un plan de IDR, es posible que su pago real (el monto de IDR más bajo) no se muestre, pero su pago total (lo que pagaría sin IDR) lo hace en su lugar. Los prestamistas pueden simplemente tomar el pago completo en cuenta, o calcularán un monto de pago basado en la documentación del préstamo u otras pautas.

Si no aparece nada en su informe de crédito, los prestamistas pueden (según las reglas de Fannie Mae) calcular su obligación mensual como el 1% del saldo restante de su préstamo, o un pago basado en un plan de amortización de 20-25 años. O tal vez (según las reglas de Freddie Mac) use 0.5% de su saldo original o actual.

Además, muchos bancos y prestamistas pueden tener sus propias reglas que son diferentes (y más estrictas) que estas normas. Puede ser difícil cambiar las políticas bancarias.

Es una buena idea sacar su informe de crédito unos meses antes de que espere solicitar una hipoteca para asegurarse de que no haya sorpresas en el informe que puedan comprometer su capacidad de asegurar la hipoteca. Tiene derecho a un informe de crédito gratuito cada año de AnnualCreditReport.com.

Siempre es bueno comunicarse con su prestamista potencial (o con varios prestamistas potenciales) independientemente de su situación. Explique específicamente cuáles son sus obligaciones de pago mensual en sus préstamos estudiantiles. Se honesto durante todo el proceso. Sus reglas internas de préstamos pueden ser flexibles en algunas áreas en las que creía que habría una barricada. ¡Nunca está de más preguntar!

Analizamos las experiencias más comunes con esto aquí: Obtener una hipoteca mientras está en un plan de pago basado en los ingresos.

Obtener un préstamo de automóvil

Si necesita un préstamo para comprar un automóvil y tiene una deuda de préstamo estudiantil, el prestamista también buscará su DTI. Por lo general, un DTI de 36% o menos es ideal para obtener un trato razonable en un automóvil. Si realiza los pagos regulares y completos de sus préstamos estudiantiles, su situación es bastante sencilla para el prestamista. Sin embargo, una vez más, es posible que los planes de IDR no aparezcan en su informe de crédito, lo que podría potencialmente desestabilizar su DTI.

Sin entidades como Fannie o Freddie en el mundo del automóvil, puede ser más difícil evaluar qué harán los prestamistas porque cada uno tiene sus propias prácticas específicas. Algunos prestamistas podrían entender IDR por completo, por ejemplo, y eso podría mejorar sus posibilidades de obtener un préstamo de automóvil. Algunos todavía pueden rechazarte. Y algunos pueden ser borrosos en los detalles. Si puede sentarse y explicar su situación de préstamo, como qué tipo de plan de pago tiene y cuánto paga cada mes, es posible que tenga más éxito.

Alquilar una casa o apartamento

El efecto de su DTI en su capacidad de alquilar una casa o un departamento varía en gran medida según la ubicación y el propietario. Vivimos en un país enorme con grandes diferencias de renta. Los alquileres en la ciudad de Nueva York serán muy diferentes de los alquileres en Nashville. Los propietarios también varían ampliamente en sus estándares o en el estilo de administración de alquileres. Los propietarios pueden ser una pareja que vive en el departamento de arriba y solo tiene un alquiler, o el propietario puede ser una corporación masiva, o algo intermedio. Muchos propietarios contratan administradores de propiedades para detectar posibles inquilinos y administrar los alquileres actuales.

En general, los propietarios no solo quieren saber que usted tiene el dinero para pagar, sino que también quieren asegurarse de que el alquiler no consuma demasiado de sus ingresos. Podrán saberlo calculando su proporción de DTI y teniendo en cuenta el alquiler de su propiedad. Muchos propietarios requerirán que la renta no supere el 33% de sus ingresos. Algunos pueden ser más indulgentes y llegar hasta el 45% o el 50%. De nuevo, esto depende del propietario o administrador de la propiedad.

Conseguir y mantener su trabajo

Es una rutina para los empleadores realizar comprobaciones de antecedentes de posibles empleados, pero pueden profundizar y analizar su informe de crédito y calcular su DTI. ¿Por qué? Especialmente si su trabajo implica administración de dinero o acceso a información confidencial, un empleador puede querer saber que puede administrar sus propias finanzas de manera efectiva.

Hay tantos factores fuera de su control que aumentarían su DTI, pero no pueden comprometer su capacidad para desempeñarse bien en un trabajo en particular, incluso si esto requiere administración de dinero.

Si bien no recomendamos que aparezca su DTI a menos que se le pregunte al respecto (es posible que esté abriendo una lata de gusanos que nunca se abriría de todos modos), es bueno tener una narrativa en su lugar que no suene como un montón de excusas, pero lo enmarca como un administrador proactivo de su situación, en lugar de un destinatario pasivo. Especialmente si sus préstamos estudiantiles son un contribuyente significativo a su DTI, debe preparar algunas respuestas sobre su educación y cómo puede haberlo ayudado, cómo está gestionando su deuda y sus planes de reembolso.

Y tenga en cuenta que su deuda de préstamo estudiantil podría hacer que lo despidan de su trabajo.

Administrando su DTI a través de sus préstamos estudiantiles

Sus préstamos estudiantiles pueden estar llevando su DTI demasiado alto para asegurar una hipoteca, un préstamo de automóvil, una casa de alquiler y más. No puede negociar su saldo en sus préstamos estudiantiles, pero si tiene préstamos federales y califica para un plan de pago basado en los ingresos, puede darle la oportunidad de reducir significativamente su DTI. Los IDR no son adecuados para todos, por lo que debe considerar su situación financiera cuidadosamente antes de saltar a uno.

También es una buena idea verificar su informe de crédito para asegurarse de que todo se informe correctamente.Aunque no es común, a veces los mismos préstamos se informan erróneamente varias veces en un informe de crédito, un error que definitivamente afectará su DTI.

Si está luchando para pagar sus préstamos federales, le sugerimos hablar con Ameritech Financial en 866-863-3870. Pueden ayudarlo a evaluar su situación de préstamo estudiantil y, si es elegible, lo ayudarán a ingresar al programa de pago de préstamo adecuado para usted. Si calificas, incluso puedes encaminarte hacia el perdón.