¿Debería comprar una casa o continuar alquilando? Aquí está cómo decidir

Cuando vivíamos en Tucson, Arizona, mi esposa y yo solíamos pasar frente a una linda casita que nos gustaba. Estaba a la venta por $ 150,000, que el "mercado" dijo que era un precio justo (a principios de 2006), pero no me pareció correcto. Calculé que los pagos de préstamos, impuestos, seguro, agua y mantenimiento (todas las cosas que no pagamos como inquilinos) serían de $ 1,125 por mes. Pero las casas como esta se alquilan por $ 700 por mes, ¡un ahorro de $ 5,100 por año!

Puedes adivinar el resto de la historia. La burbuja explotó y en un par de años, las casas en ese vecindario se vendían por menos de $ 100,000. Me alegra que hayamos elegido esperar. Más tarde, tenía sentido comprar. De hecho, hemos tenido seis casas en los últimos doce años, y preferir siendo propietarios, pero hay son veces cuando tiene más sentido ser un inquilino.

¿Estás listo para comprar una casa?

Con los precios más bajos y los alquileres más altos, es posible que se pregunte si ahora Es un buen momento para dejar de alquilar y comenzar a comprar una casa. Los expertos dicen que sí, pero basan sus argumentos en supuestos que no son necesariamente relevantes para tu situación, como explicaré.

Primero, sin embargo, ¿estás listo para comprar una casa? Pregúntese si:

• Tienes suficiente dinero para un pago inicial
• Usted tiene suficiente dinero para los costos de cierre y mudanza
• Sabes lo que realmente cuesta tener un hogar
• Puede manejar las grandes sorpresas que conlleva poseer un hogar
• Estás listo para el tiempo y el trabajo de cuidar un hogar

OK, entonces tiene algo de dinero ahorrado para el pago inicial, y tiene un presupuesto suficiente para reemplazar ese calentador cuando muere de repente en pleno invierno. Incluso te encanta cortar la hierba, limpiar cunetas y palear la nieve. Quieres un hogar propio, pero tal vez también quieras que tenga sentido financiero. Sigue leyendo ...

Compra o alquiler: lo que dicen los expertos

El Informe de Alquiler Versus de Trulia muestra que la compra es sustancialmente más barata que el alquiler. Para las 100 áreas metropolitanas utilizadas en sus cálculos, comprar es un 38% más barato que alquilar. Dicen que "comprar varía de ser un 5% más barato que alquilar en Honolulu a ser un 66% más económico que alquilar en Detroit".

En otras palabras, en este momento es más barato comprar en cada una de las principales ciudades de EE. UU., Y presumiblemente también en ciudades más pequeñas. Pero espera…

No es un cálculo tan simple

Cada informe de este tipo y cada calculadora de "compra contra alquiler" se basa en suposiciones sobre cuánto tiempo permanecerá en el hogar (7 años en este informe), su pago inicial (20%) y su tasa de interés (3.5%). Encontré el informe Trulia bastante exhaustivo. Incluso proporcionó los costos de mantenimiento, algo que los compradores de vivienda por primera vez suelen pasar por alto al comparar las compras con el alquiler.

Por otro lado, algunas suposiciones pueden no tener sentido para su situación. Por ejemplo, la metodología de Trulia implica ajustes por tamaño. El informe dice:

"NO es correcto comparar el alquiler promedio y el precio promedio de las viviendas en el mercado. Hacer eso sería engañoso porque las propiedades de alquiler y de venta son muy diferentes: lo más importante, las casas de venta son un 47% más grandes, en promedio, que los alquileres ".

Entonces, con algún tipo de ajuste (los detalles son escasos) podría ser más barato por el pie cuadrado comprar. Pero eso es relevante? Tu real Las opciones podrían ser un gran apartamento de 800 pies cuadrados cerca del centro de la ciudad por un costo mensual total de $ 1,000 frente a una casa de 1,800 pies cuadrados en los suburbios con un costo mensual total de $ 1,500. El departamento sería de $ 6,000 menos por año, aunque el "costo del pie cuadrado" es un 66% más alto. Y tal vez no hay grandes casas de 800 pies cuadrados para comparar su apartamento.

La importancia del tamaño depende del diseño. También la ubicación, el tipo de casa, el tamaño del patio y la calidad de la construcción. Pero es difícil conectar factores como estos en una fórmula. ¿Cómo se compara un gran patio con la proximidad a un Starbucks, o un taller de garaje a estar cerca de una línea de autobús? ¿Cómo comparas las responsabilidades de ser propietario de una casa con la simplicidad de alquilar?

Estos son cálculos personales, situacionales ya menudo intuitivos. Y podría haber muchos de ellos. Por ejemplo, es posible que sea mejor alquilar si ...

• Hay una buena posibilidad de que te mudes dentro de unos años
• El pago inicial tomará todos sus ahorros
• Nunca se ahorra dinero por grandes gastos inesperados
• Odias el trabajo en el jardín y cuidas de tu hogar
• Tu situación laboral es inestable
• Te encanta vivir cerca de la acción

Y es posible que sea mejor comprar si ...

• Esperas que crezca el tamaño de tu familia
• Desea apostar por el aumento de los precios y planea vender con un beneficio
• No ahorrará el dinero, incluso si ahorra alquilando
• Quieres mascotas, y eso hace que encontrar alquileres sea difícil
• Desea un negocio basado en el hogar que no se puede ejecutar desde un departamento

Si está listo para comprar, e incluso si el aspecto financiero es muy importante, debe hacer los cálculos caso por caso. Por lo tanto, observe los hogares que cumplen con sus criterios personales mínimos, y luego haga las siguientes estimaciones (usando sus mejores suposiciones):

1. Tiempo que permanecerá en el área donde actualmente vive: _____.
2. Costos de alquiler de vivienda (alquiler, servicios públicos, etc.) para ese período de tiempo, en función de su tasa de alquiler actual y una conjetura sobre el futuro aumenta, para su costo total de alquiler: ______.
3. Gastos totales en el hogar que está considerando (costos de cierre, pagos, impuestos, seguro, servicios públicos, mantenimiento, etc.), para el mismo período de tiempo: ______.
4. Su pago inicial proyectado: ______.
5. Precio que obtendrá al vender su casa, basado en una tasa de apreciación razonable para su área (históricamente ha sido del 3 al 5% anual en los EE. UU.): ______.
6. Costos de cierre; puede usar la cifra de Trulia del 8% del precio de venta: ______.
7. El saldo restante que deberá cuando venda su casa; puede usar una calculadora de saldo restante: ______.
8. Reste los montos en las líneas 6 y 7 de la línea 5, para llegar a los ingresos netos del cierre: ______.
9. Reste la línea 4 (su pago inicial) de la línea 8 para llegar a la cantidad de capital que habrá ganado: ______.
10. Reste la línea 9 de la línea 3 para llegar a su costo total para poseer: ______.
11. Compare la línea 10 (costo para adquirir) con la línea 2 (costo de alquiler) para ver cuál es más baja.

Para ser precisos, debes hacer estos cálculos para cada hogar que mires. Y sí, podría haber un colapso de la vivienda un año después de la compra. Por otra parte, los precios podrían subir tan rápido mientras alquila, que no podrá volver a comprar durante décadas.

Usted toma riesgos comprando o alquilar, y los cálculos anteriores implican muchas adivinanzas. Pero te dan un lugar para comenzar. Veamos un ejemplo, solo para ver cómo ejecutar los números ...

Espera permanecer en la ciudad durante seis años, y está pagando un alquiler de $ 800 por mes. Usted calcula que los servicios públicos promediarán $ 100 por mes en el futuro, y el alquiler aumentará a $ 850 y $ 900 dos y cuatro años. Usted paga $ 200 anualmente por el seguro del inquilino. Su costo de alquiler:

• Alquiler: $ 61,200 ($ 800 por 24 meses, $ 850 por 24 meses, $ 900 por 24 meses)
• Utilidades: $ 7,200 ($ 100 por 72 meses)
• Seguro: $ 1,200 ($ 200 por seis años)

Costo total de la renta: $ 69,600

Puede comprar una casa que le guste por $ 180,000 con $ 36,000 menos, tomando prestado el saldo de $ 144,000 al 4.5% de un préstamo hipotecario a 30 años. El pago sería de $ 730 por mes y espera una apreciación del 3%, por un precio de venta de aproximadamente $ 215,000 en seis años.

Es más grande que su apartamento y usted paga su propia factura de agua, por lo que los servicios públicos tendrán un costo de $ 260 por mes, seguro $ 950 por año e impuestos de $ 2,500. Calcula reparaciones y mantenimiento a unos $ 200 por mes. Aquí están los números:

• Costos de cierre: $ 3,600 (incluidos los costos del préstamo)
• Pagos: $ 52,560 ($ 730 por mes por 72 meses)
• Impuestos a la propiedad: $ 15,000 ($ 2,500 por año multiplicado por seis)
• Seguro: $ 5,700 ($ 950 por año multiplicado por seis)
• Utilidades: $ 18,720 ($ 240 por mes, 72 meses)
• Mantenimiento: $ 14,400 ($ 200 por mes por 72 meses)
• Gastos totales antes del aumento de capital: $ 109,980 (todos los anteriores)
• Precio de venta: $ 215,000 ($ 180,000 multiplicado por 3% de revalorización anual por seis años)
• Costos de cierre: $ 17,200 (8% del precio de venta de $ 215,000)
• Saldo restante adeudado: $ 128,360 (después de 72 pagos)
• Neto al cierre: $ 69,440 ($ 215,000 menos el saldo del préstamo y los costos de cierre)
• Ganancia neta de capital: $ 33,440 (ganancias netas de cierre menos pago inicial)

Costo total para ser dueño de la casa: $ 76,540 (gastos totales menos ganancia de capital)

Para simplificar, estos cálculos no incluyen el "costo de oportunidad" de su anticipo (podría haberlo invertido en otra parte si continuó alquilando), por lo que el costo de adquisición es incluso un poco más elevado de lo que sugiere este ejemplo.

Además, pequeños cambios en sus suposiciones pueden marcar una gran diferencia. Por ejemplo, si el hogar se valora al 4% anual, en lugar del 3%, su costo de propiedad sería de solo $ 65,500, menos que el costo del alquiler.

Una última sugerencia: si realmente no eres bueno para ahorrar dinero y te cuesta un poco más comprar en lugar de alquilarlo, ve a buscar la casa. El capital que construyas será una especie de plan de ahorro forzoso, por lo que al menos tendrás algo en el futuro.

Tu turno: ¿qué piensas acerca de comprar versus alquilar, y de qué manera es probable que vayas?

Steve Gillman es el autor de "101 Weird Ways to Make Money" y creador de EveryWayToMakeMoney.com. Ha sido repo-hombre, tallista de buscadores, evaluador de motores de búsqueda, alero de casa, conductor de tranvía, servidor de procesos, jurado simulado y croupier de ruleta, pero de más de 100 maneras en que ha ganado dinero, escribir es su favorito (hasta ahora) .