Cómo funcionan las refinanciaciones de costos

Con tasas de interés tan bajas y cada vez más bajas, muchas personas están pensando en refinanciar sus casas. Una estratagema que utilizan las compañías hipotecarias para incentivar la refinanciación es la refinanciación "sin costo". La mayoría de las personas sabe que obtener una hipoteca implica costos: honorarios, depósitos en garantía, avalúos, etc. Al calcular el rendimiento de la refinanciación, la mayoría de las personas observa los ahorros realizados frente a estos costos. Sin embargo, ahora hay compañías que están renunciando a estas tarifas, por un precio.

The Old School Refi Math

Cuando refinancie, debe pagar todo tipo de tarifas. Aquí hay un desglose de algunas tarifas comunes y sus montos para un préstamo de $ 400,000.

• Tarifa de originación: $ 1,190
• Interés prepagado: $ 384
• Seguro contra inundaciones: $ 19
• Cuota de impuestos: $ 65
• Fideicomiso: $ 450
• Grabación: $ 25
• Tarifa de documento: $ 20

Total general: $ 2,153

Eso es muchas tarifas. Entonces, si tuviera que refinanciar este préstamo, le costaría $ 2,153.

Digamos que su tasa actual fue del 5% para un año fijo de 30 años, y que iba a reducirla al 4% para un período fijo de 30 años.

Sus pagos mensuales actuales serían de $ 2,147. Si refinancia al 4%, su nuevo pago mensual sería de $ 1,910, un ahorro de $ 237 por mes. Entonces, recuperaría su dinero en el costo del refinanciamiento en aproximadamente 9 meses.

Es importante recordar que podría estar agregando al término de su préstamo; si tenía dos años, ahora regresa a un préstamo de 30 años, por lo que esto tiene un papel en la tarifa reducida. Como tal, usted paga intereses a más largo plazo, pero debido a que tiene una tasa más baja, generalmente ahorra aquí.

Sin costo Refi Math

Supongamos la misma estructura de préstamo que la anterior, con las mismas tarifas. Con un refinanciamiento sin costo, nunca obtienes la mejor tarifa, pagas una tasa más alta. Esencialmente, sus tarifas se están acumulando en la tasa de interés, y la compañía recibirá un reembolso a través de los pagos de intereses más altos.

Por lo tanto, si desea un refinanciamiento sin costo, lo más probable es que solo pueda obtener una tasa del 4,5%. Reduciría su pago mensual a $ 2,027, que todavía es un ahorro de $ 120 por mes. Sin embargo, aquí es donde es importante que mire el interés total pagado y vea el trato que realmente está recibiendo.

Interés total pagado al 4%: $ 287,478

Interés total pagado a 4.5%: $ 329,626

Es importante entender que esto es más de 30 años, y la mayoría de las compañías venderán su préstamo dentro de 1 año, por lo que no se darán cuenta de la diferencia. Como tal, calcularán el valor presente neto de sus pagos para obtener una cifra actual más realista.

VPN al 4%: $ 10,811

VPN en 4.5%: $ 11,869

¿Cuál es más barato en el frente?

Ahora que ves las matemáticas, ¿cuál es más barato por adelantado? Bueno, el mejor trato inicial es en realidad el refinanciamiento sin costo, porque el valor neto actualizado es de $ 11,869, pero ese dinero se usa para sus tarifas, por lo que el banco solo ve $ 9,716 ($ 11,869 - $ 2,153).

Debe recordar que el corredor recibirá su comisión, y el banco se dará cuenta de su ganancia actual en función de este número. Entonces, al hacerles pagar sus honorarios, lo hacen mejor que el banco.

Sin embargo, durante la vigencia del préstamo, usted pierde, porque paga $ 42,148 más en intereses. Y, si calcula el VAN de $ 42,148 en 30 años, con un descuento del 0.5% (la diferencia entre los dos), el valor si es negativo, lo que significa que no recibirá el rendimiento del dinero para compensarlo, y que no es la decisión óptima.

Línea de fondo

La conclusión es que, por lo general, debe pagar sus propios costos para obtener la tarifa más baja. Sin embargo, debes hacerte estas preguntas:

• Si es gratis, y es más bajo de lo que está pagando ahora, ¿por qué no?
• Si es gratis, y las tasas bajan aún más, ¿podría hacer una refinanciación sin costo nuevamente y ahorrar aún más?
• Si se trata de una inversión y sus inquilinos están pagando su interés, ¿debería preocuparse tanto, especialmente si no tiene costo?