7 lecciones aprendidas de fallar en inversiones inmobiliarias

Mucha gente gana dinero invirtiendo en bienes raíces.

Pero está la versión real y la versión de TV.

Me enamoré de la versión de TV.

Basado en poco más que un libro de una autoproclamada superestrella inmobiliaria, me lancé hacia adelante y compré mi primera propiedad de inversión inmobiliaria.

Fue un fracaso completo.

Aprendí siete lecciones de ese fracaso, y ahora las compartiré contigo.

1. Si suena demasiado bueno para ser cierto, probablemente lo es, ¡y lo fue!

¿Alguna vez has oído hablar de un tipo llamado Carlton Sheets? Fue uno de esos gurús de cómo hacerse rico en bienes raíces sin hacer realmente nada en los años 80 y 90.

No me sorprendería si no sabes nada de él, no ha estado mucho últimamente. Tenía una serie de infomerciales televisivos convincentes, así como cursos y libros pagados sobre inversiones inmobiliarias, y tuvo bastante éxito durante varios años.

Mi suegro me compró uno de sus libros, y después de leerlo me enganché. Iba a ser un millonario inmobiliario. Cuidado con Donald Trump, ¡Jeff Rose está detrás de ti y te pasará por el carril rápido en solo un par de años!

Al menos eso es lo que me convencí a mí mismo.

2. Quédate con lo que sabes y amas

Aparte del libro de Carlton Sheets, la suma total de mi conocimiento acumulado de inversión inmobiliaria fue cero. Nunca había invertido en bienes raíces, al menos no fuera de mi propio hogar.

Pero si alguna vez has visto uno de esos deslumbrantes infomerciales de televisión sobre cómo hacerse rico, tienes que admitir que son bastante convincentes. Soy un tipo positivo y con mucha energía, y pensé que si alguien podía hacer que este plan funcionara, sería yo.

Pero había un problema con mi pensamiento: invertir en bienes raíces no es lo mío. ¡Y eso significa todo!

La planificación financiera es, y estoy por todas partes. Esa puede ser la mayor lección que aprendí al no invertir en bienes raíces. Siempre mantente con lo que sabes y amas, y deja las otras cosas a otras personas.

3. Las verdaderas ofertas son más difíciles de encontrar de lo que imaginas

Mi suegro y yo decidimos ir juntos a esta empresa de inversión inmobiliaria. Yo era un tipo experimentado con dinero, y mi suegro es un manitas consumado. Fue el tándem perfecto para invertir en bienes raíces.

Estudié el libro de Carlton, y conocía la "fórmula" para comprar una propiedad de inversión ganadora: comprar una propiedad de la que razonablemente pueda esperar recibir un ingreso de renta mensual equivalente a al menos el 1% del precio de compra.

Encontramos tal propiedad. El precio solicitado fue de $ 120,000, y los datos del mercado indicaron que se podría alquilar por $ 1,200 por mes. ¡Exactamente 1%! Estamos en camino.

Pero las fórmulas infomerciales de televisión y la realidad no se mezclan. Compramos la propiedad con un depósito de $ 500 en efectivo. Luego discutí el trato con mi CPA, él mismo un inversionista de bienes raíces con más de una docena de propiedades. Rápidamente me dijo que pagamos en exceso por la propiedad.

Eso fue un golpe directo al estómago, así como a mi ego. Como acabamos de cerrar la propiedad, nos recomendó que saliéramos de ella de todos modos que podamos. Con la cooperación de nuestro agente de bienes raíces, de hecho pudimos anular el trato.

Pero aprendí algo más para mi amigo de CPA. Encontrar un buen negocio para la inversión no es nada fácil. Dado que todos los demás inversores inmobiliarios en busca de gangas, nunca los encontrará en los lugares habituales.

Más sobre eso en la Lección # 6 a continuación.

4. Nunca pagar de más por una propiedad

Este es enorme Debe pagar mucho menos por la propiedad que su verdadero valor de mercado.

Esto no solo proporcionará beneficios en venta, sino que también le brindará cierta protección en caso de que la propiedad tenga reparaciones costosas e inesperadas.

5. El flujo de caja lo es todo, y es mejor que lo calcule bien desde el primer momento

Olvídate de la regla del 1%, el alquiler mensual debería ser mucho más elevado. Mi amigo de CPA me informó de esto después de cerrar la propiedad, que es cuando me molesté en preguntarle.

El flujo de efectivo también es fundamental para el éxito de cualquier inversión inmobiliaria.

El alquiler tiene que ser suficiente no solo para cubrir el costo mensual de financiamiento, impuestos a la propiedad, seguro y servicios pagados por el propietario, sino que también debe proporcionar una ganancia, así como una asignación para algunos de esos gastos inesperados. Gastos como un nuevo techo u horno.

¿Pero quién pensó? Definitivamente no soy yo mientras todavía estaba en mi "fase de experto".

6. Buscando ofertas en todos los lugares equivocados

Cuando busca comprar bienes raíces de inversión, no encontrará ofertas realmente buenas en los clasificados de periódicos (donde encontré mi "oferta") o incluso en el servicio de listados múltiples locales. Es más probable que encuentre una propiedad ganadora a través del boca a boca y otros canales de puerta trasera. A menudo es una cuestión de localizar las ventas de propiedades en dificultades antes de que lleguen al mercado.

El problema es que la inversión inmobiliaria es muy competitiva. Nunca eres la única persona que está buscando el próximo gran negocio. Por esa razón, todos los lugares habituales en los que puede encontrar una propiedad se recogen rápidamente, pocos de los que existen.

La inversión exitosa en bienes raíces requiere mucha paciencia e inversión de tiempo. Tienes que investigar mucho y conocer a mucha gente para encontrar las ofertas que lo harán funcionar.

7.Nunca deje que la avaricia controle sus acciones

Tantas personas se han enriquecido invirtiendo en bienes inmuebles que es difícil ignorar la oportunidad, incluso si no saben nada al respecto. Se llama codicia, y la combinación de grandes ganancias e infomerciales televisivos hábiles puede hacer que sea demasiado bueno para ser ignorado.

Pero eso nunca es una decisión basada en la realidad financiera, o incluso una evaluación razonable de su propio conjunto de habilidades. Se basa puramente en la codicia. Ves que se está ganando mucho dinero y quieres ingresar. Pero querer y poder hacer que suceda son dos cosas muy diferentes.

De ahora en adelante, me quedaré con lo que sé, y dejaré la promesa de riquezas instantáneas a las personas que escriben libros sobre eso.

Esa es mi historia. ¿Alguna vez te has enamorado de lo que resultó ser un plan para hacer dinero? Comparte y haz que me sienta mejor acerca de mi propio choque y quema.

Esta publicación apareció originalmente en Forbes.com.