Cómo comprar su primera propiedad de alquiler: He ganado $ 100,000 de la mía

Entonces quiere comprar una propiedad de alquiler. ¿Cuándo es el momento adecuado para invertir?

Después de comprar un auto mejor, una vez que compre la casa de sus sueños, una vez que los bebés estén en la escuela (¡o hayan terminado la universidad!), Tal vez entonces usted podrá comprar una propiedad de inversión.

Pero basado en mi experiencia, el mejor momento para invertir no es después de cumplir con algún objetivo arbitrario. Sus ahora.

Cuanto antes compre su propiedad de inversión, mejor

Compré mi primera casa de alquiler en 1994 cuando tenía 24 años. Mi esposo y yo ganamos poco más que el salario mínimo, y teníamos una deuda de 2 años y más de lo que me sentía cómodo.

Pero estábamos convencidos de que la propiedad de la vivienda era la clave de nuestro futuro, así que compramos una casa de dos dormitorios y un baño con estacionamiento en la calle por $ 16,000.

Veinte años después, sigo siendo propietario de este alquiler y he ganado más de $ 100,000 en alquiler.

Al igual que cualquier otra inversión, el tiempo puede ser su mayor activo. Cuanto antes empiece, más tiempo tendrá para cosechar las recompensas.

Cómo iniciar su cartera de propiedades de alquiler

Su primera propiedad de alquiler a menudo es la más difícil de adquirir. Si va a un banquero o corredor de hipotecas y le pide comprar una propiedad de alquiler, es probable que le pidan un anticipo de 20-30%.

En lugar, La forma más fácil de entrar en este mercado es comprar una casa y vivir en ella durante un año, luego alquilarla y comprar otra.

Como ocupante propietario, y si este consejo le ha llegado lo suficientemente temprano, un comprador de vivienda por primera vez, es probable que califique para el financiamiento con un pago inicial bajo.

Administración Federal de Vivienda (FHA) los préstamos solo requieren un pago inicial del 3.5%, permita que el vendedor pague todos los costos de cierre y prepagos (hasta el 6% del precio de venta), tenga una tasa razonable de seguro hipotecario (la prima que paga por dejar menos del 20%) y no exija al prestatario ocupar el hogar por más de un año.

Intente utilizar el financiamiento de la FHA en su primera casa, si es elegible. Incluso puede encontrar un programa con 100% de financiación o asistencia con el pago inicial. Estos programas tienden a variar según la ubicación ya veces tienen requisitos de ocupación más largos, pero vale la pena consultarlos. Conozca sus opciones en el sitio web del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano.

Qué buscar en una propiedad de alquiler

Empieza pequeño. Busque la casa menos cara que satisfaga sus necesidades y hará un alquiler decente.

Recuerda, solo vas a vivir allí por un año. Una casa de dos dormitorios y un baño es un gran lugar para comenzar. Puedes hacer que funcione durante un año, incluso si tienes hijos. Dile a todos que estás saltando en el pequeño movimiento de la casa.

Cuando esté listo para agregar su próxima propiedad de inversión, busque una que sea un poco más grande, como tres dormitorios y uno o dos baños.

Su primer hogar debe ser básicamente habitable sin problemas importantes, por lo que califica para un préstamo con un pago inicial bajo. Está bien si está un poco deteriorado, porque ojalá pueda obtenerlo a un buen precio. También le da la oportunidad de hacer algunas mejoras menores, construir un poco de equidad y hacer que atraiga a los inquilinos.

Pero la propiedad no debería necesitar ninguna reparación o renovación importante. Si hay algo que le impida mudarse de inmediato, puede que no sea su mejor opción, ya que tendrá problemas para obtener la máxima relación préstamo-valor en su propiedad.

Construya su cartera de alquiler

Si desea administrar varios alquileres, continúe actualizando cada año hasta que los prestamistas comiencen a dudar y cuestionen sus motivos. Es probable que pueda comprar tres casas de esta manera.

Si ha buscado buenas ofertas y las ha pulido, debería poder aprovechar algunas acciones para obtener pagos iniciales de más alquileres. Aún mejor, ahorre los ingresos que está ganando en estos alquileres y úselos para su primer pago inicial del 20%.

Ahora, comience a buscar viviendas de precios más bajos de nuevo, porque le dirá al prestamista que está comprando un alquiler. Y cuanto menor sea el precio del hogar, menor será el pago inicial.

¿Qué pasa si ya tienes una casa?

Esta táctica solo puede tener éxito si aún no posee la casa de sus sueños, o cualquier hogar que valga más que las propiedades que espera comprar y alquilar. ¿Por qué?

Los prestamistas esperan que la gente compre un hogar inicial, luego que compre hogares sucesivamente más agradables por el resto de sus vidas. Tienden a sospechar si compras menos.

Si ya posee una casa pero está interesado en esta estrategia, considere venderla. O, si fuera una buena propiedad de inversión, consérvela y arrójela.

Pero proponga una razón creíble para decirle al prestamista que está reduciendo su plantilla: los niños se están mudando, quiere estar más cerca de sus padres (hijos, trabajo, etc.), o quiere ahorrar para la universidad o la jubilación.

En el peor de los casos, si lo alquila y se muda, y luego reclama los ingresos por alquiler en su declaración de impuestos, no pueden discutir su intención de alquilarlo.

¿Qué pasa con el mantenimiento?

Las propiedades de alquiler son una gran adición a su cartera de jubilación. Pueden ser una fuente principal de ingresos de jubilación, ya que son para mí, o una o dos propiedades pueden agregar un poco de espacio para respirar a su presupuesto de jubilación.

Si tu administrar las propiedades usted mismo y maneja mantenimiento menor, es como tener un segundo trabajo - uno que le permite establecer su propio horario, viajar tanto como quiera y delegar trabajo si está fuera de la ciudad o demasiado ocupado para atender un problema de inmediato. Por lo general, yo mismo manejo la mayor parte de la administración y el mantenimiento.

Recientemente, estuve en todo el país y tuve una vacante inesperada. Le pedí a un amigo de confianza que me buscara inquilino. Al principio, pensó que la cantidad de dinero que le ofrecí era demasiado alta. Pero una vez que se dio cuenta de cuánto tiempo le tomó a campo todas esas llamadas telefónicas, cumplir con posibles inquilinos y preparar la casa para el nuevo inquilino, ella aceptó la compensación.

Encuentre un buen fontanero, electricista, profesional de HVAC y personal de mantenimiento general al que pueda llamar cuando no pueda resolver un problema o esté por encima de su cabeza. Esto no es algo que sucede de la noche a la mañana. Pero a lo largo de los años, he logrado formar un buen equipo de personas al que puedo recurrir cuando necesito ayuda.

O puede seguir el ejemplo de este propietario y formar un equipo para que se encargue de la mayor parte del trabajo, dejándolo libre para concentrarse en otras actividades, mientras que los ingresos por alquiler entran en su cuenta bancaria.

Su Turno: ¿Ha considerado comprar una propiedad de alquiler? Si lo hiciste, cuéntanos tu experiencia! Si no, ¿qué te detiene?

Deborah Christensen es una inversionista de bienes raíces con 15 años de experiencia en préstamos hipotecarios. Ella se retiró a la edad de 45 años y viaja a tiempo completo en un RV con su esposo. Ella escribe un blog sobre su estilo de vida de RV en DJsEpicAdventure.