Esta es una publicación de invitado por Brandon Turner de BiggerPockets.com
Hay muchas maneras de jubilarse rico.
Acciones, fondos mutuos, negocios de construcción y muchos otros "vehículos de inversión" que puede tomar para lograr una jubilación relajada y adinerada.
Sin embargo, aunque la mayoría de los profesionales entienden que se ahorra una buena parte de su cheque de pago y invirtiéndolo en el mercado de valores puede ayudarlo a llegar, muchos no entienden cómo agregar bienes inmuebles a esa cartera sin terminar siendo un propietario cansado y ocupado con más problemas que tiempo.
Es por esta razón que quiero compartir mis pensamientos con usted hoy sobre cómo puede agregue inversiones inmobiliarias en su cartera para acelerar sus ahorros, aumentar su patrimonio neto y jubilarse con un mayor portafolio de inversiones.
Conceptos básicos de inversión inmobiliaria
Antes de profundizar demasiado en los "detalles" de la inversión en bienes raíces, permítame ofrecerle una breve visión de cómo las personas ganan dinero en bienes raíces.
En el sentido más básico, la mayoría de los inversores compra una propiedad buscando dos cosas:
- Flujo de fondos - el ingreso extra que queda después de que se hayan pagado todos los gastos;
- Apreciación - el capital acumulado a medida que aumentan los valores de las propiedades y / o se paga el préstamo.
Obviamente, hay otros intereses, como los beneficios fiscales, la búsqueda alternativas a la inversión en el mercado de valores, o necesidades personales (como el cuidado de un padre anciano), pero el flujo de efectivo primario y la apreciación son los dos impulsores de una buena inversión inmobiliaria. Algunos inversores se centran más en lograr el máximo flujo de efectivo, mientras que otros apuntan principalmente a la apreciación.
Si bien los dos términos no siempre están en desacuerdo entre sí, generalmente encontrará que las propiedades con más flujo de efectivo tienen menos posibilidades de apreciación, ya que están ubicadas en ubicaciones más "intensivas en gestión" que no aumentan de valor tan rápido.
Por lo tanto, como posible inversor, el tipo de inversión inmobiliaria que desee realizar dependerá en gran medida de su estrategia, personalidad y calendario.
Personalmente, creo en comprar soley basado en el flujo de caja SINO comprar en áreas donde la apreciación es posible.
No quiero una propiedad donde me preocupe que me disparen solo por conducir, pero hacer un retorno de la inversión estable cada mes también es importante para mí.
En última instancia, el tipo de inversión que ingrese depende de usted, pero recomiendo encarecidamente (al menos al principio) que planee el flujo de efectivo y que la apreciación sea la "guinda del pastel". De esta manera, está asegurando una inversión rentable con un riesgo mínimo
Tipos de inversiones inmobiliarias:
Estoy seguro de que conoces a alguien que posee, o tal vez ya tienes, un alquiler de una sola familia. ¡Estupendo! Sin embargo, no confundas la idea de poseer una casa unifamiliar como el único jugador en el espacio de inversión inmobiliaria. En realidad, hay muchas avenidas diferentes que puede utilizar para invertir en bienes inmuebles, con diferentes grados de dificultad, riesgo, recompensa y requisitos de tiempo.
Y recuerde, casi todas las opciones aquí se pueden comprar como una lista normal, una venta corta , o un juicio hipotecario.
Veamos algunos de esos ahora:
Casas unifamiliares
Como se mencionó anteriormente, este es el tipo de propiedad inmobiliaria más común con la que la mayoría de las personas están familiarizadas. Las casas unifamiliares son agradables porque son fáciles de comprar, fáciles de vender, fáciles de financiar y fáciles de alquilar. Siempre existe la necesidad de que las personas vivan en algún lugar, por lo que las viviendas unifamiliares pueden brindar seguridad y oportunidades decentes para el aprecio.
Sin embargo, las viviendas unifamiliares tampoco siempre proporcionan el mayor retorno de la inversión (apreciación vs. flujo de efectivo), pueden ser fácilmente destruidas por inquilinos malos, y con la creciente competencia en el mercado de bienes raíces pueden ser difíciles de encontrar propiedades que encajen tus criterios
Pequeñas propiedades multifamiliares
Estas propiedades incluirían duplex, triplexes o 4-plexes y se encuentran en casi todas las comunidades de Estados Unidos, aunque mucho más en algunos barrios que en otros.
Estas propiedades tienen el beneficio de ser fáciles de comprar, financiar y vender como propiedades unifamiliares pero con menos competencia (la mayoría de los compradores no buscan este tipo) y la "economía de escala" que implica tener más de una unidad .
Estas propiedades pueden ser más "intensivas en la gestión" que las viviendas unifamiliares, pero si se compran correctamente, pueden proporcionar un buen flujo de efectivo y un retorno de la inversión estable.
Grandes propiedades multifamiliares
Estos son los grandes complejos de apartamentos que ve, que van desde 5 unidades hasta cientos. Estas propiedades se financian utilizando una división bancaria completamente diferente (comercial en lugar de los préstamos residenciales) y pueden requerir pagos iniciales más altos, plazos más cortos y tasas de interés más altas.
Estas propiedades generalmente son administradas por un administrador de propiedad profesional (o un administrador residente, como es el caso de mi propio complejo de apartamentos de 24 unidades), lo que proporciona una mayor inversión "sin intervención".
Inversiones comerciales
Las propiedades comerciales son de centros comerciales, tiendas de conveniencia, restaurantes y más. Con un financiamiento similar a las grandes propiedades multifamiliares, el 20-40% son los requisitos típicos de anticipo y nuevamente, el departamento comercial es con quién querrá hablar en el banco.
La propiedad comercial tiene el beneficio de los arrendamientos a más largo plazo, pero las vacantes a menudo pueden variar de meses a años.
Gravámenes fiscales
Cuando un propietario de bienes inmuebles se niega a pagar sus impuestos, la municipalidad del gobierno local puede imponer un gravamen sobre la propiedad, vender ese gravamen a un inversor, y luego el inversor puede recibir intereses sobre el dinero adeudado. Este sistema realmente puede ser un método "sin baño" para invertir en bienes raíces, pero aprender cómo encontrar el tipo correcto de embargos fiscales puede ser un arte en sí mismo.
Notas
Otro método de inversión sin ser un "propietario": una nota inmobiliaria se crea cuando un prestamista financia un negocio de bienes raíces y recibe intereses de ese préstamo. Estas notas se pueden hacer, comprar o vender como una propiedad real.
Este tipo de inversión puede ser casi totalmente "pasiva", pero puede correr el riesgo de que un prestatario incumpla el préstamo, lo que requiere una costosa ejecución hipotecaria.
Comprar y vender notas hipotecarias es muy similar a invertir en préstamos de igual a igual con "me gusta" de la compañía Club de préstamos y Prosperar.
Apalancamiento en inversiones inmobiliarias
Para apalancar o no, esa es la pregunta.
La inversión inmobiliaria ofrece una ventaja única sobre la mayoría de los otros tipos de inversión, y ese es el poder del apalancamiento. Claro, con las acciones puedes comprar con margen y agregar un poco de apalancamiento allí, pero solo el inmobiliario te permite comprar con un 20% de descuento (10% con algunos programas y 3.5% si planeas vivir en la propiedad).
Esto significa que tiene la capacidad de recibir el 100% de la apreciación, pero solo tiene que pagar el 20% de la propiedad. Sin embargo, también significa que tiene la capacidad de perder el 100% de la disminución en el valor si los precios bajan, borrando por completo su anticipo.
Sigue habiendo un gran debate en la comunidad de finanzas personales sobre si el uso de la deuda como palanca, como bajar un 20% y financiar el resto de una propiedad de inversión, es una buena idea o no. Los defensores del uso de la "deuda inteligente" analizan los cálculos matemáticos y señalan que si puede pedir prestado en, digamos un 5%, y ganar un 15%, saldrá adelante. Además, al aprovechar su dinero y encontrar un trato increíble que proporcione un buen flujo de efectivo, su retorno de la inversión puede ser enorme.
Sin embargo, quienes se oponen a la deuda y el apalancamiento observan el problema que la deuda tiene en la mayoría de los consumidores y señalan que, como le gusta decir a Dave Ramsey, "el 100% de las ejecuciones hipotecarias del año pasado le sucedieron a personas con una hipoteca".
La opción de usar o no el apalancamiento es estrictamente personal y algo a decidir entre usted, su familia y su posición financiera personal. Ya sea que elija usar deuda o no, le recomiendo que aprenda todo lo que pueda sobre su avenida de inversión prevista antes de ingresar dinero en efectivo, de modo que maximice sus posibilidades de éxito y ganancias.
Haciendo su plan
Una vez que haya descubierto su nicho específico de inversión inmobiliaria y haya decidido cómo planea financiar su operación, su siguiente paso es elaborar un plan. Como digo comúnmente, no conduces de Canadá a Perú sabiendo solo que es del Sur, necesitas una hoja de ruta, un plan. Un mapa te mantiene en el camino correcto, lejos de callejones sin salida, y te ayuda a ver fácilmente dónde está la próxima parada.
Al elegir invertir en bienes raíces, tener un plan es igual de importante. Debe decidir el tipo específico de inversión inmobiliaria que desea realizar (como vimos anteriormente) y cómo piensa financiar esa inversión (también mencionada anteriormente). A continuación, es importante definir en su plan los requisitos financieros para esa inversión. también.
Un cálculo que me gusta usar cuando investigo una posible inversión inmobiliaria se conoce como la "Regla del 50%". Esta regla empírica establece que, para cualquier inversión inmobiliaria, los gastos generalmente serán de aproximadamente el 50% de los ingresos totales. sin incluir el pago de la deuda. Esto significa que si un 4-plex traerá $ 2,000 por mes en ingresos, puede suponer que $ 1,000 por mes se destinarán a gastos, dejándolo con $ 1,000 como flujo de efectivo (si no se tomó una hipoteca) o para pagar la hipoteca. Si su pago de la deuda fue de $ 600 por mes, puede esperar razonablemente $ 400 por mes en flujo de caja en ese punto.
Usando esta regla general (y recuerde, es solo una regla empírica, no la verdad del evangelio, así que asegúrese de ejecutar siempre los números exactos en cualquier propiedad específica que esté analizando) puede calcular su retorno de la inversión y decidir si una propiedad vale la pena perseguir. En el ejemplo anterior, si hubiera pagado $ 20,000 por un pago inicial de esa propiedad que estaba suministrando $ 400 por mes en flujo de caja ($ 4800 por año) estaría buscando un retorno de la inversión del 24% en efectivo en efectivo de esa propiedad , sin incluir ningún beneficio futuro por apreciación.
Al definir sus criterios financieros, puede examinar rápidamente el 90% de las ofertas de bienes raíces que no son buenas ofertas, y centrarse únicamente en las que le proporcionarán el tipo de rendimiento de la inversión que está buscando.
Autogestión vs. Administración de propiedades
Finalmente, deberá decidir si quiere administrar su propiedad usted mismo.
Si está buscando comprar una vivienda unifamiliar a la vez, y tiene mucho tiempo libre, no es muy difícil hacerlo. Sin embargo, si planea comprar varias propiedades y hacer crecer su cartera de inversiones, o simplemente no tiene mucho tiempo, asegúrese de planear una buena administración de propiedades y un presupuesto acorde.
Tenga en cuenta que la mayoría de las propiedades que he comprado han sido repositorios bancarios, que compré después de que un propietario perdió su propiedad en el banco.Esto demuestra que no siempre es fácil ser un propietario y es fácil pasar por alto. A menos que tenga la paciencia para manejar situaciones de inquilinos difíciles y el conocimiento para manejar esas situaciones correctamente, recomiendo encarecidamente contratar un administrador de propiedades calificado.
Si planea administrarse usted mismo, asegúrese de examinar adecuadamente a sus inquilinos, reconociendo que es mejor esperar al inquilino adecuado que ubicar a un inquilino malo que luego causará enormes problemas financieros. Para obtener más información sobre la detección de inquilinos, asegúrese de revisar la segunda publicación más larga que he escrito, "Tenant Screening: The Ultimate Guide".
A dónde ir desde aquí
Independientemente del tipo de inversión inmobiliaria que planee realizar, le recomiendo que estudie todo lo posible para ser un buen inversor antes de invertir dinero en él. La inversión inmobiliaria no es tan pasiva como otros vehículos de inversión, pero los rendimientos pueden hacer que la mayoría de las demás inversiones salgan del agua cuando se hacen correctamente y cuando se tiene un plan sólido y se está invirtiendo con inteligencia. El flujo de efectivo que recibe de sus propiedades puede agregar rápidamente miles a su cuenta de ahorros sin tener que trabajar un día para ello. Esto puede ayudarlo a jubilarse más rápido o al menos a jubilarse con más ingresos, más activos y más experiencia.
Hay muchos libros, podcasts, foros, blogs, clubes de bienes raíces y otras fuentes de excelente educación, y la mayoría son gratuitos. La información se ha democratizado, así que aprovecha los excelentes recursos en línea. No necesita convertirse en un experto, pero una vez que elija su ruta de inversión inmobiliaria específica, al menos familiarizarse con ese nicho específico. Acérquese, haga preguntas (como en las secciones de comentarios debajo de publicaciones épicas como esta ... sugerencia ...) y conozca a algunos inversionistas locales que pueden ayudarlo a llegar desde donde se encuentra hasta donde quiere estar.
Tu retiro es tuyo para que hagas lo que quieras. No tengas miedo de agregar un nuevo vehículo a tu cartera, y con suerte, he argumentado que el sector inmobiliario debería ser ese vehículo.
Déjame saber en los comentarios a continuación si inviertes en cualquier propiedad inmobiliaria: por qué o por qué no, y cualquier otra pregunta o comentario que puedas tener.
Brandon Turner (G +) es un activo inversionista de bienes raíces y editor principal de BiggerPockets.com, la red social de inversión en bienes raíces. A Brandon le gusta escribir publicaciones épicas de blog largo como su crítica de Rocket Lawyer.com o el libro electrónico en línea gratuito más popular, The Ultimate Beginner's Guide to Real Estate Investing.
Deja Tu Comentario