Por qué las propiedades de alquiler son una gran forma de diversificar sus inversiones

La mayoría de los asesores financieros, los programas de televisión sobre el dinero e incluso las universidades enseñan a las personas a invertir dinero en el mercado de valores. Rara vez se menciona el sector inmobiliario como un vehículo para invertir su dinero, excepto cuando se compra una residencia personal en lugar de alquilarla. Siento que invertir en propiedades inmobiliarias con propiedades de alquiler es una de las mejores maneras de invertir su dinero, así como una de las mejores maneras de jubilarse anticipadamente. Estoy predispuesto hacia el sector inmobiliario ya que estoy en la industria inmobiliaria; Dirijo un equipo de bienes raíces de 10, tengo 11 propiedades de alquiler a largo plazo y arreglo y cambio de 10 a 15 casas al año. Pero he investigado mucho sobre los mejores vehículos para la jubilación y la construcción de riqueza; para mí, el mercado inmobiliario elimina las otras opciones del agua. ¿Por qué no más personas invierten en bienes raíces si es tan bueno? Se necesita mucha educación y conocimiento del mercado local para ser un agente inmobiliario exitoso, no es fácil invertir en bienes raíces.

Cuando inviertes en propiedades de alquiler, debes invertir para obtener un flujo de efectivo y no una apreciación.

Uno de los mayores errores que cometen los inversores al comprar propiedades de alquiler es comprar una casa y esperar que se aprecie. Si compra una casa por dinero en efectivo, probablemente no tendrá problemas para comprar bienes inmuebles para su apreciación, pero la mayoría de nosotros no tenemos efectivo para comprar un alquiler. Si invierte para el flujo de caja, no necesita una propiedad de alquiler para apreciarla y obtener grandes ganancias. El flujo de efectivo es la cantidad de dinero que gana en una propiedad de alquiler cada mes después de pagar todos los gastos. Si compra la propiedad correcta por el precio correcto y no se encuentra en un área con precios exorbitantes de la vivienda, debería poder encontrar una propiedad de alquiler que fluya en efectivo.

Soy un profesional en la industria de bienes raíces y mi rendimiento puede ser mayor que la mayoría. Poseo 11 alquileres a largo plazo y proporcionan más de $ 60,000 al año en flujo de efectivo después de todos los gastos. Compré mi primera propiedad de alquiler en diciembre de 2010 y quiero comprar 100 propiedades de alquiler para enero de 2023. La gran parte de los $ 60,000 que hago cada año es que durará mientras tenga mis propiedades de alquiler, de hecho aumentará con el tiempo a medida que pago las hipotecas y la inflación hace que los alquileres aumenten. Con el mercado bursátil tenemos que preocuparnos por cuánto tiempo viviremos en la jubilación para que nuestro dinero no se agote. Con las propiedades de alquiler, nunca tendrá que preocuparse de que su dinero se agote, a menos que venda las propiedades.

¿Cómo se calcula el flujo de efectivo en las propiedades de alquiler?

Muchos inversores se olvidan de calcular todos los costos asociados con una propiedad de alquiler. Hay muchos más costos que solo los pagos de la hipoteca. Aquí hay un desglose de los costos más comunes:

• Pagos de hipoteca: si tiene un préstamo, tendrá pagos de hipoteca, ¡esto es fácil!
• Impuestos y seguro: los impuestos sobre los bienes inmuebles varían mucho en los diferentes estados y ciudades. Pagué alrededor del .05% del valor de una casa en Colorado, pero otras áreas pueden pagar 10 veces más que eso. Cada hogar debe tener un seguro para protegerse de incendios, inundaciones, etc. Si tiene un préstamo en el hogar, existe una buena posibilidad de que el seguro y los impuestos se incluyan en el pago de la hipoteca en forma de un pago en depósito.
• Cuotas de HOA: si compra un condominio o una casa en una HOA, tendrá que pagar cuotas y tenerlas en cuenta.
• Mantenimiento: el mantenimiento es algo que muchos inversores estiman o no estiman en absoluto. Incluso si compra una casa que está completamente remodelada, necesitará mantenimiento. Los inquilinos no siempre son fáciles en los hogares y las cosas se rompen. Cuanto más vieja es una casa, más mantenimiento se requerirá. Tiendo a suponer que del 10 al 25 por ciento de mis alquileres se destinarán al mantenimiento según la edad y el estado de mis alquileres.
• Vacante: Muchos inversores también se olvidan de dar cuenta de las vacantes, que son las veces que su propiedad de alquiler no se alquila y no genera ingresos. Puede tener suerte y tener inquilinos que viven en una propiedad durante 5 años y siempre pagar el alquiler a tiempo. ¡No cuentes con eso! Yo represento el 10% de mis alquileres para ir a las vacantes.
• Administración: si no desea administrar sus propiedades de alquiler, puede contratar a un administrador de la propiedad. Los costos típicos de un administrador de propiedades pueden oscilar entre el 8 y el 12 por ciento de los alquileres recaudados, y algunas empresas también cobran tarifas de arrendamiento. Cada vez que arrendan una propiedad cobrarán al dueño 1/2 a un alquiler de meses completos.
• Utilidades: si el propietario tiene que pagar los servicios públicos, estos deben calcularse también. En los alquileres de mi familia, los inquilinos pagan todos los servicios públicos.

Calcular todos estos costos no es fácil, pero creé una calculadora de flujo de efectivo en mi blog que lo hace mucho más fácil. Esta calculadora lo ayudará a determinar los costos de mantenimiento según la edad y el estado de un hogar y ¡es gratis! A continuación se muestran los costos asociados con una de mis propiedades de alquiler y el flujo de efectivo calculado.

Alquiler por mes: $ 1,500
Pago de hipoteca que incluye interés y pago de principio: - $ 421
Impuestos: - $ 75
Seguro: $ 55
Mantenimiento: $ 225
Vacantes: - $ 150
HOA: - $ 0
Utilidades: - $ 0

Flujo de caja: $ 574

Si compra una propiedad de alquiler que tiene un flujo de caja negativo, generalmente no termina bien. Se pone realmente viejo pagando dinero en una casa cada mes que se supone que es una inversión. Si alguna vez necesita vender la casa, será difícil porque tiene un flujo de caja negativo. La mayoría de los inversores no desean un flujo de caja negativo y si la casa se alquila será difícil venderla a un comprador ocupado por el propietario.

¿Cuánto dinero necesitas para comprar propiedades de alquiler?

La mayor barrera para entrar en el negocio de propiedades de alquiler es el dinero requerido por las propiedades de alquiler y la búsqueda de buenas propiedades de alquiler.Si fuera fácil hacer 10, 15 o incluso 20 por ciento en el flujo de caja solo con alquileres, todos lo harían. Cuando compra una propiedad de alquiler con un préstamo, casi todos los bancos requerirán al menos un 20% de descuento. También puede tener que pagar los costos de cierre, que ejecutan alrededor del 3% del precio de compra de la propiedad, aunque puede solicitar al vendedor que pague reduciendo su efectivo en la propiedad. Si una casa necesita reparaciones, deberá pagarla también antes de poder alquilarla. Las propiedades que compro cuestan entre $ 80,000 y $ 130,000 y suelo poner entre $ 25,000 y $ 30,000 en efectivo.

Si no tienes tanto dinero o vives en un área con precios más altos que requieren aún más efectivo, hay formas de comprar con menos efectivo. La forma más fácil de comprar una propiedad de alquiler con menos efectivo es comprarla como propietario. Cuando compra como ocupante propietario, tiene que vivir en el hogar durante al menos un año y luego puede alquilar la propiedad. Los ocupantes propietarios pueden comprar una casa sin dinero utilizando un préstamo de desarrollo rural del USDA o un préstamo del VA. Usando FHA o el propietario de una financiación convencional, los ocupantes pueden comprar una vivienda con un descuento del 3,5%.

Comprar propiedades de alquiler por debajo del valor de mercado

Una de las grandes ventajas que tiene el sector inmobiliario sobre la mayoría de las inversiones es que puede comprar propiedades por debajo del valor de mercado. Con las acciones, puede comprar compañías que cree que están infravaloradas por el mercado, pero no puede comprarlas por debajo del valor de mercado. Puede comprar bienes inmuebles por debajo del valor de mercado por varias razones.

• Una casa es una ejecución hipotecaria o una venta corta y el banco quiere venderla rápidamente
• Una casa necesita mucho trabajo y cualquiera que la compre querrá un gran descuento por el trabajo y el riesgo involucrados, y la casa no califica para la financiación.
• El vendedor no conoce los precios del mercado y enumera su casa por debajo del valor de mercado (las casas son mucho más difíciles de valorar que las acciones)
• Un estado está vendiendo una casa y quieren deshacerse de ella lo más rápido posible
• Se está vendiendo una casa en una subasta con exposición limitada y solo para compradores en efectivo

Compro todas mis propiedades de alquiler y las arreglo y volteo muy por debajo del valor de mercado. Quiero que mis propiedades de alquiler estén al menos un 20% por debajo del valor de mercado y en ciertas áreas que tienen una alta relación de alquiler a valor. Mi casa típica se alquila por $ 1,200 a $ 1,500 y como mencioné cuesta de $ 80,000 a $ 130,000 con las casas de menor precio que necesitan más reparaciones que las más caras. Cuando compro una casa un 20% por debajo del valor de mercado recupero casi la totalidad de mi inversión en efectivo tan pronto como firmo los documentos de cierre. También aumento mi flujo de efectivo comprando por debajo del valor de mercado, pero se necesita más efectivo cuando tengo que reparar una casa.

¿Qué tan difícil es encontrar grandes propiedades de alquiler?

Invertir en propiedades de alquiler suena increíble, ¿verdad? Ahora ha llegado a la parte difícil, encontrar propiedades que generarán flujo de caja y se pueden comprar por debajo del valor de mercado. Tengo la suerte de estar en un área en el norte de Colorado que tiene excelentes proporciones de alquiler / valor y viviendas con precios dignos. Algunos de ustedes leyendo pueden estar en áreas donde el costo de comprar una casa es cuatro veces más alto y las rentas no se acercan al flujo de efectivo. El primer paso para invertir en propiedades de alquiler es identificar las mejores ubicaciones para comprar. En algunos casos, es posible que tenga que buscar otros barrios o ciudades en las que tenga sentido invertir. Una de las partes más difíciles de comprar propiedades de alquiler es encontrar la ubicación correcta. El primer paso es preguntar a cualquier persona que conozca que esté en la industria dónde puede encontrar un buen lugar para comprar alquileres. Luego revise el área usando la calculadora de flujo de caja para determinar si puede ganar dinero allí. ¿A quién le preguntas?

• Agentes de bienes raíces: necesitará un gran agente en algún momento y nunca podrá comenzar a buscar demasiado pronto. A veces, los mejores agentes son jóvenes e inexpertos, pero están dispuestos a trabajar duro para lograr tratos.
• Compañías de títulos: ven propiedades de inversión que se compran y venden todo el tiempo.
• Prestamistas: saben dónde están comprando los hogares los inversores con los que están trabajando.
• Administradores de propiedades: es posible que también necesites un administrador de la propiedad en algún momento, pero sabrán dónde están las buenas áreas de relación entre la renta y el valor.
• Inversores: si conocen algún inversor, no tengan miedo de preguntarles. Si no conoce ninguno, busque las reuniones locales de REIA en su área y comience a asistir a las reuniones.

Una vez que haya identificado una gran área para propiedades de alquiler, debe encontrar las propiedades. Primero, es mejor que hable con un prestamista para asegurarse de que pueda calificar para un préstamo y comprar uno en primer lugar. Cuando busque propiedades de alquiler, necesitará un agente de bienes raíces que esté dispuesto a trabajar duro para usted. Eso significa que le mostrarán casas muy rápidamente y le escribirán ofertas muy rápidamente, además de encontrarle ofertas. La mayoría de los agentes con experiencia pueden no tener tiempo para darle la atención que necesita. Es por eso que sugerí usar un agente joven que está lleno de ambición y tiene mucho tiempo en sus manos. Ese agente también debería poder señalarle a un prestamista para que califique. Al buscar comprar propiedades de alquiler por debajo del valor de mercado, busque las propiedades de la subasta, inmuebles, REO, ventas en corto y ventas tradicionales. ¡En el mercado actual, es importante actuar rápido! Es por eso que necesita un agente que pueda mostrar casas de inmediato y que pueda escribir ofertas de inmediato.

Si ha buscado y buscado y no puede encontrar nada cerca de las propiedades de flujo de efectivo, existe la opción de invertir a larga distancia. La inversión a larga distancia implica comprar una propiedad fuera del estado y luego depender de un administrador de la propiedad para mantener y alquilar la propiedad por usted. También hay compañías llave en mano que compran, arreglan casas, las alquilan, colocan un administrador de propiedades en su lugar y luego venden la casa alquilada.La gran parte de las propiedades llave en mano es que se alquilan en un área positiva de flujo de caja, pero no las va a comprar por debajo del valor de mercado ya que el vendedor quiere una prima para estas propiedades.

¿Cómo pueden los estudiantes universitarios comenzar a invertir en propiedades de alquiler?

La mayoría de los estudiantes universitarios no tienen dinero en efectivo o ingresos para comprar una casa, pero hay algunas opciones para considerar. Una de esas opciones es el préstamo de condominio para niños, que permite a un estudiante universitario o adulto joven comprar una casa con un familiar de sangre como co-firmante. Tanto el adulto joven como el co-firmante están en la Escritura y uno debe vivir en la casa. El pago inicial puede ser tan bajo como el 3.5% y las habitaciones pueden ser alquiladas a otras personas siempre que las leyes de zonificación locales lo permitan. El joven adulto o estudiante no necesita ingresos para calificar para el préstamo ya que el cofirmante puede usar sus ingresos.

La mejor parte de un préstamo de condominio para niños es que si se alquilan otras habitaciones, el estudiante puede usar el alquiler para pagar la hipoteca y también le quedan algunas. ¡No solo el estudiante vive sin pagar alquiler, sino que también está ganando dinero! Si el estudiante puede calificar para un préstamo de propietario sin un cofirmante, también podría comprar una casa usando esta estrategia. Si el hogar es una buena propiedad de alquiler, el alquiler de los otros estudiantes debería pagar la hipoteca más algunos. Una vez que el estudiante se muda, puede alquilar la propiedad completa y ganar aún más dinero.

¿Qué tan arriesgado es comprar propiedades de alquiler?

Me imagino que muchos de ustedes probablemente estén pensando que todo esto suena bien hasta que el mercado inmobiliario se derrumbe y los precios de las viviendas vuelvan a colapsar. Esa es una preocupación válida con cualquier inversión, pero si usted compra una casa con grandes propiedades de alquiler de flujo de efectivo no son tan arriesgadas como puede pensar. Durante el último choque inmobiliario, vimos que los precios cayeron un 50% o más en algunas áreas y muchas personas resultaron gravemente perjudicadas por el accidente. Los alquileres también disminuyeron en algunas áreas, pero no tanto como bajaron los precios. Es importante darse cuenta de que los alquileres no están directamente relacionados con los valores de la vivienda. Los valores de las casas se basan en la oferta y la demanda de casas en venta, pero los alquileres se basan en la oferta y la demanda de alquileres disponibles. En el último choque nuestras rentas bajaron tal vez un 10% en algunas áreas y algunas áreas no experimentaron ninguna disminución. La gente siempre necesitará un lugar para vivir y si compra con mucho flujo de efectivo, entonces las pequeñas rentas no deberían perjudicarlo. Las grandes disminuciones en los valores de las viviendas no le afectarán a menos que tenga que vender. Nuestros valores han pasado más allá de donde estaban antes de la crisis de la vivienda.

Acerca de Mark Ferguson

Mark es agente de bienes raíces con licencia desde 2001 y se especializa en listados de REO y HUD. Actualmente dirige un equipo de diez, que incluye 6 agentes con licencia. Marque sus propias 11 propiedades de alquiler a largo plazo y arregle y cambie 10-15 casas al año. Mark también dirige InvestFourMore.com, un blog dedicado a discutir sus propiedades de alquiler, arreglar y voltear y convertirse en un agente de bienes raíces.