La Casa Blanca patea a Fannie y Freddie

A principios de este mes, la Casa Blanca desempeñó el papel de un apostador de la NFL y sacó el tema de qué hacer con Fannie Mae y Freddie Mac en el fondo del campo. De hecho, tal vez el siguiente campo terminado. Los inversionistas de bonos esperaban ansiosamente detalles sobre el futuro de Fannie Mae y Freddie Mac, que en conjunto respaldan casi el 40% de los bonos en circulación en el mercado de bonos de grado de inversión estadounidense, según lo medido por el índice Barclays Aggregate Bond. En septiembre de 2009, el Departamento del Tesoro declaró que las recomendaciones sobre posibles soluciones se publicarían con el presupuesto 2011 del Presidente.

Sin embargo, los comentarios de la Casa Blanca sobre un plan potencial equivalían a una sola oración que decía que la administración continúa "monitoreando la situación de las empresas patrocinadas por el gobierno" (GSE: término general para todas las agencias autorizadas federalmente) y "continuará proporcionando actualizaciones sobre consideraciones para la reforma a largo plazo de Fannie Mae y Freddie Mac según corresponda ". Edward DeMarco, director en funciones de la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA), el regulador de las GSE, siguió con una "actualización" al Congreso poco después, pero eso simplemente consistió en una actualización operativa sin discusión de los planes futuros.

Los inversores quieren más claridad

Debido a la complejidad del problema de GSE, no se esperaba una solución detallada a principios de 2010, pero los inversores esperaban más claridad sobre una o dos soluciones preferidas. En ausencia de una solución detallada, las soluciones potenciales respecto de Fannie Mae y Freddie Mac han cambiado poco de las que se discutieron en el mercado hace varios meses y que se detallan a continuación:

1. Nacionalizar Fannie Mae y Freddie Mac. Esto esencialmente haría que la deuda de GSE estuviera respaldada por la plena fe y crédito del gobierno de EE. UU. Dado que los GSE tienen bonos en circulación de $ 5,4 billones (vea Tipos de bonos en la página siguiente), entre la deuda de la agencia y los valores respaldados por hipotecas (MBS), la deuda del gobierno aumentaría en aproximadamente un 70%. Dada la indignación pública por el papel que desempeñaron Fannie Mae y Freddie Mac para inflar el mercado de la vivienda y un mayor escrutinio sobre el déficit presupuestario, la nacionalización es altamente improbable en nuestra opinión.
2. Privatizar a Fannie Mae y Freddie Mac. Desafortunadamente, Fannie Mae y Freddie Mac aún sufren pérdidas y dependen demasiado de la ayuda del gobierno. La privatización no parece económicamente factible en este momento. El Tesoro ha inyectado un total combinado de $ 111 mil millones en los GSE en forma de acciones preferentes con un oneroso 10% de dividendo. Mientras tanto, la morosidad sigue aumentando para Fannie Mae y Freddie Mac, mientras que su conjunto general de hipotecas sigue disminuyendo según lo dispuesto por los reguladores. Con un aumento en el número de hipotecas que aún están por incumplir y el costo de la asistencia del Tesoro fi jo, es muy poco probable que ninguno de los dos GSE vuelva a ser rentable en los próximos dos o tres años. De hecho, el Tesoro podría tener que inyectar más capital en los GSE ya que se espera que la morosidad de la hipoteca llegue a su punto máximo a mediados de este año según la Asociación de Banqueros Hipotecarios. Como los incumplimientos demoran la morosidad, los GSE pueden volverse aún más dependientes del Tesoro en los próximos años. El 24 de diciembre de 2009, el Tesoro anunció un respaldo esencialmente ilimitado de los GSE hasta 2012 en caso de que el tope de $ 200 mil millones por institución sea insuficiente.
3. Transforme los GSE en una utilidad regulada. Una estructura de utilidad puede tomar cualquiera de varias formas. Una estructura cooperativa, en la que los GSE comparten los riesgos de crédito con los suscriptores de hipotecas, daría a los suscriptores mayores incentivos para monitorear la solvencia de cada solicitante de la hipoteca. Los beneficios también podrían limitarse bajo la estructura de utilidad. Otra forma podría involucrar a las GSE como garantes parciales, o garantes de último recurso, sometiendo a los inversionistas a una cantidad limitada de riesgo crediticio antes de que interviniera el apoyo del gobierno.
4. Transformar los GSE en una buena estructura de banco / banco malo. Una buena estructura de banco / banco malo podría dividir a Fannie Mae y Freddie Mac en dos entidades separadas, pero dejar la parte "buena" para continuar en su capacidad actual mientras que los activos malos se colocan en una estructura separada. Sin embargo, este resultado probablemente dejaría los activos malos en el balance del gobierno federal en un momento de creciente escrutinio del déficit. Edward DeMarco de FHFA declaró que el único cambio que se podría considerar actualmente es reconstituir las dos compañías bajo las cartas actuales. El comentario está abierto a la interpretación y carece de detalles, pero lo veríamos como un posible cambio hacia una estructura bancaria buena / mala.

Sin fiebre, sin sorpresa

Creemos que la Casa Blanca no tiene prisa y que la solución para Fannie Mae y Freddie Mac probablemente esté dentro de unos años. Si bien las GSE fueron criticadas por su papel en el mercado de la vivienda, siguen siendo el principal juego de la ciudad al proporcionar hipotecas residenciales asequibles a los compradores de vivienda. Según la FHFA, Fannie Mae y Freddie Mac facilitaron el origen del 78 por ciento de todas las hipotecas residenciales emitidas en los EE. UU. Durante los primeros tres trimestres de 2009. Nueva emisión de bonos en el mercado de bonos con respaldo hipotecario no vinculante, que también están respaldados por bonos. por hipotecas residenciales, pero emitidas por grandes bancos; solo recientemente mostraron signos de vida. Pasarán meses, si no años, antes de que disminuya el papel dominante de las GSE en la facilitación del financiamiento de las hipotecas residenciales.

El progreso en los bonos garantizados, un reemplazo potencial para Fannie Mae y Freddie Mac MBS, continúa a paso de tortuga.Las discusiones del gobierno sobre la creación de un mercado de bonos garantizados en funcionamiento comenzaron durante la crisis financiera a fines de 2008, pero ha habido un seguimiento mínimo desde entonces. El presidente de la Reserva Federal, Bernanke, ha respaldado el uso de bonos garantizados como una solución y un mercado de bonos cubierto que funciona sin problemas y que ha operado en Europa durante años. Los bonos cubiertos también obligarían a los bancos a evaluar la solvencia de los solicitantes de hipotecas más de cerca, ya que los bonos son obligaciones del banco y no simplemente transferidas a un tercero. Los bonos cubiertos pueden desempeñar un papel en cualquier solución que se decida finalmente.

Implicaciones de inversión

La falta de acción de la Administración Obama significa que Fannie Mae y Freddie Mac probablemente seguirán respaldados por el Tesoro durante varios años.
y los inversores pueden seguir utilizando bonos de agencias y MBS como una opción para los bonos del Tesoro. Para los inversionistas preferidos, esto implica que ni Fannie Mae ni Freddie Mac es probable que reanuden el pago de dividendos en valores preferentes durante ese lapso de tiempo. El respaldo del Tesoro se refleja en los rendimientos de los bonos de agencias de GSE y MBS. La ventaja de rendimiento promedio, o spread, para los bonos del Tesoro sigue siendo baja por comparación histórica [Gráficos 1 y 2]. Para estar seguros, la compra de la Fed de bonos de agencias y MBS ha ayudado a estrechar los diferenciales de rendimiento en los últimos 15 meses. Aunque las compras de la Fed terminarán en marzo, mientras Fannie Mae y Freddie Mac continúen siendo respaldadas por el Tesoro, es probable que los diferenciales de rendimiento se mantengan en el lado estrecho de las normas históricas, lo que es positivo para los tenedores de bonos. Si bien seguimos prefiriendo los Bonos Corporativos, los inversionistas que deseen mantener una asignación a los bonos del gobierno pueden continuar utilizando bonos de agencias y MBS como una opción para los bonos del Tesoro. Para tales inversores, pueden recibir la propina de la administración y correr con ella.

DIVULGACIONES IMPORTANTES

• Las opiniones expresadas en este material son solo para información general y no están destinadas a proporcionar consejos o recomendaciones específicas para ninguna persona. Para determinar qué inversión (s) pueden ser apropiadas para usted, consulte a su asesor financiero antes de invertir. Toda referencia de rendimiento es histórica y no garantiza los resultados futuros. Todos los índices no son administrados y no se pueden invertir directamente.
• Los bonos del Estado y las Letras del Tesoro están garantizados por el gobierno de EE. UU. En cuanto al pago puntual del principal y los intereses y, si se mantienen hasta el vencimiento, ofrecen una tasa de rendimiento fija y un valor de capital fijo. Sin embargo, el valor de los fondos compartidos no está garantizado y fluctuará.
• El valor de mercado de los bonos corporativos fluctuará, y si el bono se vende antes de su vencimiento, el rendimiento del inversor puede diferir del rendimiento anunciado.
• Los bonos están sujetos a riesgos de mercado y tasa de interés si se venden antes de su vencimiento. Los valores de los bonos disminuirán a medida que aumenten las tasas de interés y estarán sujetos a la disponibilidad y al cambio de precio.
• Los bonos de alto rendimiento / basura no son valores con grado de inversión, implican riesgos sustanciales y, en general, deberían formar parte de la cartera diversificada de inversores sofisticados.
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• Los bonos municipales están sujetos a disponibilidad, precio y mercado, y el riesgo de tasa de interés se vende antes del vencimiento.
• Los valores de los bonos disminuirán a medida que aumente la tasa de interés. Los ingresos por intereses pueden estar sujetos al impuesto mínimo alternativo.
• Federalmente libres de impuestos pero otros impuestos estatales y locales pueden aplicar.
• Los valores respaldados por hipotecas están sujetos al riesgo de crédito, incumplimiento y prepago que actúa de manera similar al riesgo de llamada, donde recupera el principal antes que el vencimiento establecido, el riesgo de extensión, el opuesto al riesgo de prepago y el riesgo de tasa de interés.
• Índice de Bonos Agregados de Barclays: Este índice representa valores que están registrados por la SEC, gravables y denominados en dólares. El índice cubre el mercado de bonos a tasa fija con grado de inversión de Estados Unidos, con componentes de índice para valores gubernamentales y corporativos, valores de transferencia hipotecaria y valores respaldados por activos.