Esto es lo que hacen los propietarios con su pago de alquiler cada mes

Escuchamos mucho sobre lo caro que es el alquiler en muchas ciudades. Pero, ¿a dónde va ese dinero?

Mientras que algunos inquilinos sospechan que está directamente en los bolsillos de los propietarios codiciosos, queríamos explorar la verdad, por lo que hablamos con siete propietarios para que tuvieran una versión de la historia.

"El público adora vilipendiar a los propietarios por alguna razón, pero los propietarios tienen muchos más gastos y dolores de cabeza de lo que la mayoría de la gente cree ". dijo Brian Davis, un inversionista de bienes raíces con 15 propiedades de alquiler y cofundador del blog inmobiliario SparkRental.

Mark Ferguson, agente de bienes raíces, inversor de bienes raíces, autor y propietario de 14 propiedades de alquiler en Colorado, estuvo de acuerdo: "Si bien puede parecer absurdo que algunas personas paguen tanto en alquiler, recuerde que el propietario tiene que pagar muchos más gastos que la mayoría de la gente piensa e incluso más de lo que muchos propietarios piensan que pagarán ".

Estos son los principales gastos que nombraron los propietarios cuando preguntamos qué pasa con el pago de alquiler grande que les da cada mes.

Además, tenemos dos ejemplos de presupuestos mensuales reales de los propietarios para que pueda ver exactamente cómo son los números, algo para considerar si está escribiendo su cheque de alquiler mensual o pensando en invertir en una propiedad de alquiler usted mismo.

1. Hipoteca

Si el propietario todavía está pagando la hipoteca de su propiedad, que muchos lo hacen, una buena parte del pago de la renta va directamente al banco para pagar el capital y los intereses.

2. Utilidades

Algunos propietarios incluyen los servicios públicos en el alquiler, pero incluso aquellos que no pueden pagarlos de su bolsillo.

"Cuando las unidades están ocupadas, hago que mis inquilinos paguen por electricidad, gas, agua, televisión, teléfono e Internet", dijo Andy Panko, propietario de dos condominios de un dormitorio en un complejo en Woodbridge, Nueva Jersey.

"Incluso cuando la unidad está desocupada, todavía necesita electricidad, gas y agua". Tengo que ponerlos a mi nombre cuando no haya inquilinos ".

3. Seguro

Los propietarios deben llevar un seguro de propietario, que protege su propiedad física contra accidentes y pérdidas repentinas debido a cosas como incendios o clima severo.

También deben tener un seguro de responsabilidad civil, que protege sus activos financieros en caso de una reclamación de responsabilidad, como alguien que los demanda después de resbalar y caerse en una acera helada.

4. Mantenimiento y reparaciones

Ya sea que se trate de efectivo y tiempo dedicado a arreglar las cosas por sí mismos o contratar contratistas, el mantenimiento y las reparaciones ocupan un alto puesto en la lista de gastos del propietario.

"La mayoría de los propietarios pueden contar con entre el 5 y el 20% de las rentas recibidas para los costos de mantenimiento", dice Ferguson.

Kaycee Wegener de Rentec Direct divide estos dos tipos de costos:

1. costes fijos puede hacer una estimación de antemano, incluido el mantenimiento de rutina, como limpieza, eliminación de basura y control de plagas, y mantenimiento estacional, como cortar el césped, quitar la nieve y limpiar el canal.

2. costos variables puede intentar hacer un presupuesto, pero que aún puede tomarlo por sorpresa, incluida la reparación y el reemplazo del electrodoméstico, daños a la propiedad debido a descuido o desgaste normal y emergencias.

"Muchos inquilinos no tienen buen sentido de cuánto cuesta mantener una propiedad de manera adecuada simplemente porque aún no han sido propietarios", dijo Deb Tomaro, Asociado de Corredores de Propiedades Aclamadas de RE / MAX.

"Ese árbol cuesta $ 1,200 para eliminar. Ese techo es $ 8,000. Esa nevera cuesta $ 800. Un buen propietario tiene reservas para que cuando surjan emergencias, puedan abordarlas rápidamente y minimizar la inconveniencia de sus inquilinos. Es posible que los propietarios que solo están raspando cada mes no tengan la oportunidad de acumular reservas ".

E incluso si un propietario tiene una reserva acumulada, un mal año todavía puede afectarlo.

Nick Bowman, un propietario en Colorado durante 15 años, puede contar muchas historias de sorpresas desagradables como "un reemplazo repentino de línea de alcantarillado por $ 6K" y "un inquilino que sale justo antes de Navidad y deja el calor para que las tuberías se congelen . Esas son las pesadillas que realmente pueden drenar tu cuenta de reserva ".

5. Manteniendo todo conforme al código

Los propietarios están obligados a garantizar que sus propiedades sean seguras para su habitación, y esto no es barato. Estos "gastos relacionados con la regulación", como Davis los llamó, incluyen cosas como una licencia de alquiler, inspecciones obligatorias y tarifas anuales de registro.

"En Baltimore, donde tengo la mayoría de mis propiedades", dijo Davis, "debo registrarme y pagar tarifas anuales tanto en el estado de Maryland como en la ciudad de Baltimore. Tengo que realizar una inspección con pintura con plomo entre cada tenencia. Desearía poder vender algunas de mis unidades de alquiler, pero nadie más las quiere por lo que tengo en ellas; Me han obligado a sobredesarrollar las propiedades para cumplir con las regulaciones locales ".

James Richards, un agente de Hot Market Realty en Minneapolis, Minnesota, siente el dolor de Davis:

La ciudad me ha citado por no tener suficientes briznas de hierba por pulgada cuadrada. (Sí, en realidad tienen un inspector que busca esas tonterías). Cualquier casa que se construyó antes de 1978 debe pasar una prueba de autorización de plomo cuando se mude un nuevo inquilino, incluso si ya ha aprobado dicha inspección.Los costos de las pruebas oscilan entre $ 300 y $ 500, sin mencionar los costos asociados con lograr que pase la primera vez, y típicamente es de $ 3,000 a $ 5,000 o más si la propiedad necesita ventanas completamente nuevas.

Richards también señala que "se imponen multas al propietario cuando un inquilino comete un delito: tira basura al vecindario, usa demasiados servicios del gobierno, pone basura en el contenedor de reciclaje, permite que las pestañas de la placa expiren, no corta el aceras de hierba o pala, etc. La multa del propietario es típicamente más alta que la del ofensor ".

6. Impuestos y tarifas

Además de pagar los impuestos a la propiedad, los propietarios también deben pagar impuestos sobre los ingresos por alquileres que reciben.

Si bien reciben algunas deducciones de impuestos, obtener esas deducciones a menudo puede ser un costo en sí mismas (ver siguiente artículo).

7. Contabilidad y Contabilidad

"Las propiedades de alquiler vienen con problemas de contabilidad y contabilidad", dijo Davis, "que cuestan tiempo y dinero". Le pago a un tenedor de libros y un contador unos $ 4,000 por año, y todavía termino pasando de 30 a 40 horas por año trabajando en mi declaración de impuestos ".

8. Honorarios del administrador de la propiedad

El tiempo también tiene valor, por lo que a muchos propietarios les resulta más efectivo contratar a un administrador de la propiedad para que se encargue de los asuntos cotidianos de sus diversas unidades de alquiler.

Estas tarifas generalmente pueden ir del 8 al 12% del valor de alquiler mensual, de acuerdo con All Property Management.

9. Volumen de negocios del inquilino y vacantes

Cuando los inquilinos se van, aparece un nuevo conjunto de costos.

"Las vacantes son un gasto enorme para los propietarios", dijo Davis, "particularmente en mercados no tan calurosos". Los propietarios no solo deben cubrir la hipoteca sin recibir ingresos por alquiler; también suelen necesitar volver a pintar la unidad completa y reemplazar todas las alfombras. Los inquilinos tienen pocos incentivos para tratar delicadamente el piso o las paredes, ya que es difícil para los propietarios retener el dinero del depósito de seguridad para cubrir esos gastos ".

"La mayoría de los propietarios darán cuenta del 5 al 15% de la renta de las vacantes", dijo Ferguson.

10. Comercialización

Y cuando se trata de encontrar a alguien para llenar esas vacantes, los propietarios incurren en costos como honorarios de informe de crédito, servicios de fotógrafo profesional para listados y más.

"Hago toda mi publicidad e inspección de inquilinos", dice Panko. "Todo el proceso de publicidad y selección se puede subcontratar a un agente de bienes raíces; sin embargo, cobran una tarifa equivalente a un mes de alquiler cada vez que encuentran y colocan un inquilino ".

11. Tarifas legales

"Afortunadamente, los propietarios y los inquilinos tienen una relación sana y se respetan mutuamente", dice Panko, "[pero] si no, y surgen problemas, es posible que necesite contratar abogados para consultar sobre sus derechos y remedios bajo su contrato de alquiler y las leyes estatales de alquiler. En el peor de los casos, es posible que tenga que desalojar al inquilino. Ese es un proceso largo y costoso "

Richards puede dar fe de esto. "Presentar un desalojo cuesta $ 340 solo por la tarifa de presentación, y debe contratar a un abogado a un costo de $ 400 a $ 500 por desalojo", dijo.

"Muchos desalojos terminan con el inquilino obteniendo un abogado gratuito de alguna agencia del gobierno para luchar contra el desalojo. Cuando esto sucede, lleva más tiempo (pérdida de renta) y cuesta más en honorarios de abogados debido al hecho de que normalmente tiene que ocurrir una audiencia. He gastado $ 1,500 en desalojar a un inquilino ".

Para empeorar las cosas, dijo: "No puedo hacer comprobaciones de antecedentes eficientes, ya que los abogados libres mencionados anteriormente suelen borrar el registro del inquilino, por lo que incluso una verificación de antecedentes no revelará los problemas que se avecinan".

Davis está en el mismo barco: "[En] cualquier mes dado, tengo varios inquilinos que no pagan el alquiler. Luego tengo que pasar por el proceso de entregar avisos legales, presentar mociones legales ante el tribunal, pagar los honorarios del tribunal, esperar varios meses para que aparezca la fecha de la corte, todo mientras pago la hipoteca de la propiedad y no recibo un centavo de los inquilinos "

Rompiéndolo todo

Entonces, ¿qué aspecto tiene esto de mes en mes?

Ferguson brindó este ejemplo de cómo se verían los gastos típicos en una unidad en un área suburbana de Colorado que se renta por $ 1,500 al mes:

• Pago de hipoteca: $ 750 por mes

• Impuestos: $ 100 a $ 500 por mes

• Seguro: $ 50 a $ 150 por mes

• Tarifas de HOA: hasta $ 500 por mes (aplicable solo a sus condominios, que son parte de una asociación de propietarios)

• Mantenimiento: $ 75 a $ 300 por mes

• Vacantes: $ 75 a $ 225 por mes

"Cuando se suman todos estos costos en la ecuación", resume Ferguson, "los gastos mensuales ascienden a $ 1,050 - $ 2,425 al mes por $ 1,500 al mes en alquiler".

Richards dio este desglose de una de sus propiedades en Minneapolis:

• Impuestos a la propiedad: $ 300 por mes

• Licencia de alquiler: $ 100 por mes

• Certificación de horno: $ 25 por mes

• Seguro: $ 100 por mes

• Presupuesto de multas / cumplimiento de inspecciones / costos de la ciudad: $ 200 por mes

"En esta propiedad, cobro $ 1,250 / mes", dice. "Menos los gastos anteriores, eso me deja con $ 525 para pagar la hipoteca, el mantenimiento, las entregas de dinero, etc. Mientras tanto, el gobierno está ganando $ 400 por mes y aumentando muchos de mis otros costos".

Si bien Richards desearía poder cobrar menos por algunos de sus alquileres, sus manos a menudo están atadas por gastos que están fuera de su control. "El pensamiento de que un propietario es 'rico', por lo tanto, se comerá todos estos costos es absurdo", dijo con franqueza.

"Él o ella está en el negocio para ganar dinero. Todos los gastos incurridos se transferirán al inquilino en forma de una renta más alta. Como todos estamos en el mismo bote, no me voy a sacar del mercado. Prefiero cobrar menos por un buen inquilino y, por lo tanto, con gusto reduciría mi renta si los costos anteriores no fueran parte de la ecuación ".

Tu turno: inquilinos, ¿esto te hace ver diferente el pago de tu alquiler? Propietarios, ¿hay algún otro gasto que agregue a esta lista? Si ha estado pensando en convertirse en propietario, ¿estos números lo hacen reconsiderar?

Kelly Gurnett es una bloguera, escritora y editora independiente que dirige el blog Cordelia Calls It Quits, donde documenta sus intentos de librar su vida de las cosas que no importan y centrarse más en las cosas que sí lo hacen. Síguela en Twitter @CordeliaCallsIt.