Comprar una casa? 10 formas inteligentes de ahorrar dinero en su hipoteca

¿Cuál es tu mayor gasto? Si eres como la mayoría de la gente, te está poniendo un techo sobre tu cabeza. Y se está poniendo más caro.

De hecho, el costo de la vivienda está aumentando más rápido que los ingresos para la clase media, según un informe de la Conferencia Nacional de Vivienda. Los inquilinos pueden tener lo peor de eso; el Wall Street Journal informa que el alquiler ha aumentado durante 23 trimestres consecutivos.

Al comprar una casa, tiene más control sobre los crecientes costos de la vivienda. No tendrá que preocuparse de que un propietario aumente el alquiler, y un préstamo hipotecario de tasa fija garantiza el mismo pago de préstamo de principio e interés para los próximos 30 años.

Sí, pedir prestado para una casa es costoso. Afortunadamente, con algunas estrategias inteligentes, usted puede reduzca sus pagos mensuales de hipoteca y reduzca el costo total de pagar su casa. Aquí hay algunas opciones:

1. Modifica tu préstamo

Si se atrasa en los pagos o está atravesando momentos difíciles, puede calificar para una modificación de préstamo a través de varios programas.

Dependiendo del programa, usted podría calificar para una tasa de interés reducida, la condonación de una parte del capital, o un período de préstamo extendido y un pago mensual más bajo. Consulte varios programas en MakingHomeAffordable.gov o comuníquese con su administrador hipotecario.

2. Recorta el PMI

Si toma prestado más del 80% del valor de su vivienda, normalmente debe pagar un seguro hipotecario privado (PMI) para proteger al prestamista. PMI generalmente cuesta entre .5% y 1% del monto del préstamo. Asi que si el saldo de su préstamo es de alrededor de $ 140,000, podría estar pagando tanto como $ 1,400 por PMI solo este año.

Un pago inicial del 20% es la forma más obvia de evitar el pago de PMI. Si esto es difícil con las casas que está considerando, Realtor.com sugiere simplemente comprar casas de menor precio para las cuales poder hacer un pago inicial del 20%. Multiplique el pago inicial que tiene por cinco para llegar al precio más alto que puede pagar evitando el PMI.

Credit.com dice que algunos prestamistas aún ofrecen programas 80/10/10. Esta estructura le permite pedir prestado solo el 80% de la hipoteca principal, para que no tenga que pagar el PMI, y luego pedir prestado otro 10% como un segundo préstamo hipotecario, a veces del mismo prestamista. Por lo general, necesita un puntaje de crédito de 700 o más para calificar.

Si ya compró su casa, puede acelerar esos pagos para obtener el saldo por debajo del 80% y luego solicitar que se retiren los pagos del PMI. Los prestamistas no siempre aceptan abandonar el requisito de seguro, según BankRate.com, pero en ese momento también podría refinanciar para deshacerse del PMI.

La ley dice que un prestamista tiene Dejar caer el PMI en el punto en el que está programado alcanzar un saldo del 78% del valor de la casa en el momento de la compra., siempre que realice los pagos a tiempo. Si se encuentra en ese punto, verifique que el PMI se haya descartado.

3. Compre un hogar menos costoso

Comprar un hogar menos costoso no solo abre la posibilidad de un pago inicial del 20%, lo que elimina el costo del PMI, pero también reduce muchos otros costos.

Los pagos (y los cargos por intereses) serán más bajos en un préstamo más pequeño. Además de los costos más bajos del préstamo directo, ahorrará dinero en impuestos a la propiedad y seguros. Si se trata de una casa más pequeña (no solo más barata), también puede ahorrar en mantenimiento y utilidades.

4. Reducir el tamaño

Si ya posee una casa pero desea reducir los costos, considere reducir el tamaño de su casa. Puede reducir sus pagos, eliminar el seguro hipotecario y probablemente también reducir otros gastos.

Vender su casa y comprar una que sea menos costosa funciona especialmente bien si tiene una equidad sustancial, ya que puede destinar gran parte de ella al nuevo hogar para mantener el monto del préstamo (y los pagos) más bajo.

5. Refinancia tu hipoteca

Antes de refinanciar, debe tener claro su objetivo. ¿Se trata de pagos más bajos que necesita o desea reducir sus costos a largo plazo? ¿O estás buscando hacer ambas cosas?

Por ejemplo, si le quedan 13 años de un préstamo a 15 años y $ 140,000 con 4.5% de interés, debe aproximadamente $ 126,000 y tiene pagos de $ 1,071. Una calculadora de préstamos muestra que un nuevo préstamo a 30 años por esa cantidad al 6% baja ese pago a $ 839, o $ 232 menos por mes.

La desventaja es que pagará $ 302,173 en esos años, en comparación con $ 167,076 si mantiene el préstamo anterior y paga más rápido. Eso es $ 135,097 extra para la conveniencia de reducir sus pagos ahora. Entonces, ¿desea pagar menos a lo largo de los años o simplemente tener pagos más bajos en este momento?

También debe tener cuidado con los costos del préstamo. Las tarifas sorpresa son una de las principales quejas de los prestatarios, según una encuesta reciente. Además de los costos del préstamo, es posible que tenga que pagar una tasación, tarifas de registro e impuestos en algunos estados. Haga muchas preguntas para determinar lo más cerca posible cuál será el costo total de la refinanciación.

Una vez que calcule su costo para refinanciar, puede determinar su punto de equilibrio utilizando una calculadora de refinanciamiento. Por ejemplo, con un saldo actual de $ 140,000 en un préstamo a 30 años contratado en 2009 al 5%, la refinanciación al 4% con $ 2,500 en costos de préstamos lo deja con un punto de equilibrio de 31 meses. Es entonces cuando sus ahorros en intereses pagados habrán cubierto los costos de refinanciación.

Si se muda (y vende) antes de su punto de equilibrio, habrá perdido dinero mediante el refinanciamiento. Por otro lado, en este ejemplo, si se queda por otros 30 años, ahorrará $ 17,562 en total, lo cual no está mal para unas pocas horas de trámites.

¿Tiene curiosidad por refinanciar? Haga clic aquí para ver una tabla con las mejores tasas de refinanciamiento en su área.

6. Reducir los impuestos a la propiedad

Aunque los impuestos a la propiedad no son técnicamente parte del préstamo, los pagos a menudo incluyen el dinero que se deposita en custodia para cubrir las facturas del impuesto a la propiedad y el seguro.

Si cree que su casa vale menos de lo que dice el asesor, solicite una revisión. Es posible que deba probar algunos trucos para cambiar la evaluación y reducir los impuestos a la propiedad, pero si tiene éxito, su prestamista debe ajustar su pago para reflejar la factura anual más baja.

7. Compre un seguro más barato

Si el pago de su hipoteca incluye un monto en custodia para el seguro del hogar, puede bajarlo buscando una póliza más barata. Por supuesto, incluso si no está incluido en el pago de su casa, puede ahorrar dinero encontrando mejores tasas de seguro.

Los prestamistas tienen requisitos mínimos para el seguro de propietarios, por lo que la póliza que compra debe cumplir con sus criterios.

8. Haz pagos extra por una sola vez

Si obtiene un gran reembolso de impuestos o un regalo o una pequeña herencia, puede poner una porción de este para su préstamo hipotecario.

Si paga $ 1,000 adicionales, el saldo de su préstamo será $ 1,000 más bajo de lo que hubiera sido para cada mes restante. Por ejemplo, si la tasa de interés de su préstamo es del 5%, ahorrará $ 50 en intereses cada año hasta que realice el pago final. Eso suma!

9. Haz pagos extra regulares

Si puede permitirse agregar más a sus pagos mensuales, esta es una de las formas más seguras de reducir sus cargos por intereses a lo largo de los años. Una calculadora de pago de préstamos puede mostrarle cuánto ahorrará con pagos adicionales regulares.

Como ejemplo, si tiene 30 años para pagar $ 140,000 al 5%, y agrega $ 356 mensuales a su pago regular de $ 751, Pagará ese préstamo en la mitad del tiempo y ahorrará $ 80,000 en intereses.

Por supuesto, también podría ahorrar intereses obteniendo un préstamo a 15 años para comenzar. Sin embargo, al pagar más en una hipoteca a 30 años se obtiene el mismo efecto, y puede dejar de pagar el monto adicional si se encuentra con dificultades financieras.

10. Usar ofertas de tarjetas de crédito

¿Alguna vez recibe 0% de interés en ofertas de tarjetas de crédito? De ser así, puede usarlos para reducir el interés del préstamo hipotecario que paga. Por ejemplo, suponga que está pagando $ 400 adicionales mensuales en su préstamo hipotecario de 5% y puede obtener una tarjeta con 0% de interés el primer año y una comisión de 2% de los cheques de conveniencia (a menudo esto es 3% o incluso 4%) . Esto es lo que puedes hacer:

• Paso 1: Escriba un cheque a su administrador hipotecario por $ 5,000 (es aproximadamente lo que suman esos $ 400 en un año) y pague la tarifa de $ 100.

• Paso 2: Ponga los $ 400 que iba hacia el préstamo en una cuenta de ahorros cada mes y pague el mínimo en la tarjeta de crédito de la misma.

• Paso 3: En un año (cuando finalice la tasa de promoción), use la cuenta de ahorros para pagar el saldo restante de la tarjeta y coloque el resto en el préstamo hipotecario.

Al usar esta estrategia, ganará intereses en la cuenta de ahorro (1% en una cuenta buena, o hasta 3% en una cuenta Kasasa). Lo que es más importante, reducirá el saldo del préstamo en $ 5,000 por adelantado en lugar de distribuirlo a lo largo del año. Ahorrará $ 250 en intereses (5% de $ 5,000) y gana $ 25 a $ 50 de la cuenta de ahorros.

Incluso después de la tarifa de $ 100, habrá reducido su costo total en $ 175 a $ 200., que es más de los $ 46 que habría ahorrado en interés simplemente pagando los $ 400 adicionales mensuales.

Esta forma de arbitraje con tarjeta de crédito a veces se denomina "retención", y se realiza mejor solo si usted es muy disciplinado y organizado. Las penalidades y el interés de un pago atrasado en la tarjeta de crédito, o de olvidarse de pagarlo en su totalidad después de que finalice el período de interés del 0%, eliminarán rápidamente cualquier ventaja obtenida.

Su Turno: ¿Ha utilizado alguna de estas estrategias para reducir los costos de su hipoteca?