Cómo gano más de $ 250,000 al año en inversiones inmobiliarias (y solo tengo 29)

Hace unos años, después de ver casi cada episodio de Voltear esta casa, Estaba decidido a ser un magnate inmobiliario. Recuerdo presumir a un amigo, después de hacer mi primera oferta en un dúplex, cómo planeaba comprar 10 propiedades de alquiler más en el próximo año. Reflexionando, era un idiota.

Sobrepagué severamente mi primera propiedad y tuve la suerte de salir del trato sin perder dinero.

Tuve suerte. Aprendí rápidamente que no tenía ni idea de cómo ganar dinero realmente con bienes raíces.

Sin olvidar mi error de inversión inmobiliaria, quedé impresionado cuando conocí a mi amigo Eric Moorman. Qué apropiado que conocí a Eric cuando llegó a la puerta de mi antiguo hogar cuando estábamos tratando de venderlo "A la venta por el propietario".

Él era un inversionista de bienes raíces y nos hizo un acuerdo de opción de arrendamiento en caso de que nuestra casa no se vendiera en el momento en que se completara nuestra casa de sus sueños. Después de contratar a un agente de bienes raíces, nuestra casa se vendió con bastante rapidez, y no tuvimos que contratar a Eric para su oferta.

Un avance rápido hasta el día de hoy, Eric me había llamado y quería llevarme a almorzar para preguntar sobre mis servicios de inversión. Rápidamente le di la vuelta al guión cuando me enteré de lo exitoso que era con el negocio de bienes raíces.

Este tipo tiene 29 años y su negocio de bienes raíces ganó más de $ 250,000 el año pasado.

Ahora recuerde ... .no vivimos en una gran área metropolitana donde está cambiando propiedades de millones de dólares. Nuestra ciudad más grande (que la mayoría de los EE. UU. Llamaría una "ciudad") tiene una población de poco más de 25 mil. Eso es.

Como pueden ver, eso es bastante impresionante. Y él no se detiene. Él planea hacer más que eso este año. <Ve Eric, ve!>

Sé que muchas personas están interesadas en ganar dinero en bienes raíces, especialmente si puedes hacerlo sin dinero. Le pedí a Eric que compartiera su historia y algunas estrategias que cualquiera puede hacer. Esta es su primera publicación y planea compartir más en el futuro.

Entra Eric ...

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He sido un inversor inmobiliario a tiempo completo durante los últimos tres años. La razón por la que comencé era una mezcla de necesidad desesperada (tenía un título de maestría, no podía encontrar un trabajo y estaba INCORRECTO), y la promesa de enormes ganancias, muy rápidamente, con poco o ningún conocimiento del negocio y sin dinero inicial. . Estaba más que calificado para cumplir esos requisitos.

Nunca había tomado una sola clase en Bienes Raíces, no tenía idea de cómo arreglar CUALQUIER COSA (y mucho menos llevar a cabo un complicado proyecto de rehabilitación) y lo más importante, no tenía DINERO, ni siquiera tenía ni sabía cómo invertir con 1000 dólares! La única ventaja que tenía en este negocio era un padre que era un mentor increíble. Mientras crecía, era el empresario por excelencia. Él era un C.P.A. de día y dirigió varias empresas exitosas en el lado. Lo miré con asombro absoluto, y todavía lo hago.

En mi punto financiero más bajo, mi padre vino a mí y me dijo:

"Eric, aquí hay un cheque".

Yo, siendo un recién graduado de Maestría, pensé que era un regalo, y estaba extremadamente emocionado. Las palabras que salieron de su boca después fueron probablemente las más aterradoras, pero lo más importante que me dijo fue. Él dijo,

"Estoy cancelando su cuenta en mi plan de teléfono celular. Aquí hay dinero suficiente para comenzar su propio plan, y el resto depende de usted ".

¿Disculpe? Esto no es un cheque para ir a la playa por una semana y relajarse antes de comenzar mi búsqueda de trabajo. Esto no es suficiente para atraparme en los próximos meses hasta que encuentre mi "posición de ensueño en una carrera con un salario inicial de al menos 100 K?"

Este control es básicamente a, "Te he criado lo suficiente, ¿y ahora estás en tu propio cheque?" Eso era exactamente lo que era el cheque, y me forzaron a hundirme o nadar. Esa es la clave de mi historia. No tenía un plan de respaldo. Tenía que encontrar algo y hacerlo funcionar, o iba a ser exactamente lo que siempre he temido, ordinario. Pensando en esos días, eran terroríficos, pero me convirtieron en lo que soy hoy, y no los cambiaría por nada.

Unos días después de que mi padre me dio el cheque, sabía que estaba asustado y haciendo todo lo posible para encontrar un trabajo y rápido. Él había estado invirtiendo en bienes raíces por un lado durante varios años, y me dijo que pensaba que yo podría ser bueno en eso. Viendo que no tenía perspectivas de trabajo, decidí escuchar algunos de sus CD y leer algunos de sus libros. Lo único que recuerdo de todo lo que escuché y leí fue lo fácil que los instructores hacían que fuera la inversión inmobiliaria. ¡Trabaja 10 horas a la semana y haz seis figuras al año! Esta fue la promesa que hicieron, y salté en la cabeza primero.

Después de escuchar incontables veces el CD y de leer todo lo que pude conseguir, decidí que era el momento de probarlo. El primer obstáculo al que me enfrenté fue el hecho de que no tenía dinero para comprar una casa. Olvídese de la parte en la que no tenía ni idea de cómo llegar a un acuerdo, negociar con un vendedor o averiguar qué haría en el mundo con una casa si la comprara. Esas fueron todas las preguntas que yo era demasiado ingenuo para contemplar al principio, pero lo que sí entendí muy bien fue un hecho simple, no tenía dinero para comprar nada, mucho menos una casa.

Sin embargo; todos los "gurús" me prometieron que no necesitaba dinero ni crédito para comprar casas, pero comencé a invertir en bienes raíces invirtiendo con opciones de arrendamiento, opciones y ventas al por mayor. Cuando escuchas que puedes comprar casas sin dinero, es cierto. Lo he hecho varias veces y he ganado mucho dinero haciéndolo. Veamos algunas de las formas en que esto funciona, con algunos de los aspectos positivos y negativos para cada uno. ¿Mencioné que los "gurús" olvidaron decir que en realidad hay aspectos negativos en la inversión inmobiliaria?

Antes de comenzar, permítanme decirles que solo daré una explicación extremadamente básica de estas ideas. Podría escribir fácilmente un libro sobre cada uno solo, pero aquí están los huesos de la inversión sin dinero ni crédito. También tengo otra gran lectura sobre el las mejores inversiones a corto plazo ¡allá afuera, así que échale un vistazo también!

Arrendamiento con una opción de compra

El primero es adquirir una propiedad utilizando un "Contrato de arrendamiento con opción de compra". Aquí es donde alquila una propiedad de un vendedor por una cantidad determinada de dinero cada mes, con el derecho exclusivo de comprar la propiedad dentro de un marco de tiempo determinado. No hay cierre al inicio de esta transacción, simplemente un contrato que establece el acuerdo.

Ahora que tiene un contrato con su vendedor, encuentra un "comprador inquilino" para mudarse a la propiedad. Firmas un contrato de arrendamiento con una opción para comprar con ellos, y por lo tanto, tienes una opción de alquiler sándwich. Su inquilino comprador le otorgará un depósito no reembolsable por su derecho exclusivo a opción de la propiedad a un precio fijo por un período de tiempo determinado y le pagará un alquiler mensual mientras viva en la propiedad.

Como nota al margen, nunca firmo nada ni realizo ninguna transacción inmobiliaria sin que mi abogado revise los documentos. Vale la pena el dinero extra, créeme. Hablaremos más sobre la importancia de los abogados en otra publicación.

Como indiqué, hay mucho más que se necesita para poner en común una transacción de Opción de Arrendamiento, pero así es básicamente como funciona. Hay varios aspectos positivos y negativos para este tipo de transacción. Tomemos un minuto para ver algunos. Primero, veamos los aspectos positivos. Usted ha adquirido una propiedad sin dinero, y ha hecho dinero de su inquilino comprador con su depósito no reembolsable, así como su pago mensual (siempre debe ganar dinero en el reparto mensual entre su comprador y vendedor.

Tengo una regla de al menos $ 200 de flujo de caja positivo al mes por propiedad. Tengo algunos tan altos como $ 600, pero como regla, me gusta tener al menos $ 200 por casa cada mes). En teoría, su comprador inquilino en algún momento irá a un banco y lo retirará, y usted hará una gran cantidad de dinero cuando lo haga.

Aquí está la realidad, y algo que no escuchará en la mayoría de los seminarios de inversión inmobiliaria, en los que el hablante individual intenta venderle su programa. El noventa por ciento de las veces, los compradores de su inquilino son compradores de crédito de B & C. Se sienten atraídos por su programa "Rent to Own", porque ningún banco NUNCA les prestaría dinero. En esta economía y mercado, estos compradores están en todas partes.

La realidad es que pocos de ellos (solo el 10% en mi experiencia) realmente limpian su crédito y terminan comprando la casa. Además, tendrá un gran número que será obligado a desalojar y destruirá la propiedad. Digo esto no para asustarlo, sino para prepararlo si este es el vehículo de Bienes Raíces que elige perseguir. Si haces esto, asegúrese de obtener un gran depósito de Opción para cubrir el alquiler perdido, los honorarios de abogados y el daño causado a la propiedad.

¿Hay dinero para hacer con las opciones de arrendamiento, sí? Si encuentra el comprador correcto del inquilino, independientemente de si él / ella compra la casa, ganará dinero en el depósito de la Opción, y el margen mensual de alquiler. Si no se ven obligados a desalojar a esta persona, y él / ella no destruye la casa cuando se van, considérese afortunado. ¿Es fácil invertir en propiedades inmobiliarias con opciones de arrendamiento? De ninguna manera. He tenido más dolores de cabeza de las opciones de arrendamiento que cualquier otro tipo de transacción.

Por un lado, tiene un vendedor que le grita que venda su casa y obtenga el préstamo de su nombre; independientemente de cuánto tiempo tenga que hacerlo. Por otro lado, tiene un comprador de crédito B / C que está muy poco motivado para hacer lo que necesita para financiar la casa. Si participa en este tipo de transacción, DEBE tener una piel gruesa y estar preparado para enfrentar demandas legales, dolores de cabeza y en ninguna parte cerca del potencial de ganancias que le hayan prometido los "Gurus". Tengo más de veinte opciones de arrendamiento en funcionamiento en este mismo momento. Todavía los hago, pero soy muy cauteloso y semi reacio a buscar más. La razón principal de esto es que es más fácil ganar dinero en Bienes Raíces, y le mostraré no solo lo que es, sino cómo hacerlo ... de la manera correcta.

Opción una propiedad

Una segunda forma de ganar dinero invirtiendo en bienes raíces sin dinero o crédito es con la "opción" de una propiedad. Este tipo de transacción es similar a una opción de arrendamiento, pero también muy diferente. Considérelo un primo de la Opción de Arrendamiento, que es mucho más sexy y divertido.

Aquí está la simple diferencia entre los dos. Con una opción de arrendamiento, el vendedor ha aceptado realizar un pago mensual durante un período de tiempo específico, con un precio de compra establecido en algún momento en el futuro. No acepto menos de 5 años para estas transacciones y trato de obtener diez años. Con una "Opción" para comprar una propiedad, el vendedor no acepta pagos mensuales. Simplemente le otorgaron el derecho exclusivo de comprar una propiedad a un precio determinado durante un cierto período de tiempo.

¿Por qué un vendedor elegir uno sobre el otro?

Veamos algunas circunstancias y razones que pueden persuadir a un vendedor a decidir de una manera u otra.

Con una Opción, el vendedor puede continuar viviendo en la casa. Al mismo tiempo, él / ella continuará haciendo el pago mensual y se encargará de todo el mantenimiento y las reparaciones. El vendedor puede no querer aceptar pagos mensuales, con la idea de que alguien más esté viviendo en su casa. Si bien pueden estar motivados para vender, la idea de que alguien más coma la cena y camine desnudo donde criaron a sus hijos puede ser demasiado para ellos. Además, es posible que no tengan el tiempo requerido para una opción de arrendamiento. Si un vendedor tiene diez meses de retraso en sus pagos cuando la ejecución hipotecaria llama a la puerta, y usted (el inversionista) no desea compensar esos pagos, pero aún hay una TONELADA de capital en la casa, una Opción puede ser su única opción. elección, corto de pagar en efectivo.

Con una "Opción" de estrecho, el vendedor no tiene nada que perder. Usted tiene una cantidad fija de tiempo para comprar su casa, lo cual solo hará si encuentra un comprador a un precio más alto del que tiene una Opción. En este tipo de transacción, su público objetivo no es el comprador de crédito B / C, sino el individuo con efectivo o la capacidad de ir a un banco y obtener un préstamo.

Los aspectos positivos de esto, para usted, el inversor, son los siguientes: No se trata de compradores inquilinos, reparaciones de compradores inquilinos, vendedores enojados, desalojos, demandas judiciales, pagos mensuales sin inquilinos ... la lista sigue y sigue. Lo negativo es que no gana ningún dinero, a menos que encuentre exitosamente un comprador calificado dentro del tiempo asignado en su Opción para comprar. El vendedor se beneficia porque no paga comisión de bienes inmuebles, y tienen el privilegio de vivir en la casa mientras intenta venderla.

Venta al por mayor

Una tercera forma de ganar dinero en Bienes Raíces en realidad puede requerir que el inversionista tenga efectivo, aunque no es obligatorio. Esta técnica es, de lejos, la mejor y más fácil manera para que los nuevos inversionistas sin experiencia hagan dinero "rápido" en Bienes Raíces. De hecho, esta es, de lejos, la mejor y más fácil forma para que los inversores veteranos y veteranos hagan dinero "rápido" en Real Estate.

El comercio al por mayor es el arte, y utilizo esa palabra a propósito, de poder valorar con precisión el valor potencial de una propiedad y comprarla tan poco, puedes rápidamente venderla por dinero en efectivo a otro rehabber o usuario final, sin que NUNCA arregle nada , independientemente de cuán buena o pobre sea la condición de la propiedad.

Ahora, puede decir, no necesito dinero en efectivo para esto. Simplemente puedo optar por la propiedad por un precio mayorista y luego venderla a un rehabilitador o usuario final. Tiene toda la razón, pero es raro que un propietario acepte un precio mayorista. Harás 100 ofertas al por mayor a los propietarios antes de que se acepte una. Donde tendrá mucha mejor suerte es la compra de ejecuciones hipotecarias de los bancos.

Si bien la mayoría de las ofertas iniciales seguirán siendo rechazadas por los bancos, es MUCHO más probable que acepten una oferta mayorista. NUNCA le permitirán NUNCA opción de la propiedad. Solo aceptan dinero en efectivo e incluso requerirán que tengas una Prueba de fondos antes de siquiera mirar tu oferta. Si no puedes escuchar el estómago varias veces al día y mantienes un archivo de seguimiento constante con todas las ofertas de venta al por mayor, ganarás más dinero en Bienes Raíces que la mayoría de las "personas que miran" que ves en la televisión.

El dinero se puede hacer en bienes raíces de varias maneras diferentes. Nunca reclamaré que una técnica en particular no sea digna de su tiempo. Todos trabajan, algunos simplemente mejor que otros. Los mejores y más inteligentes inversores no centran su tiempo únicamente en alquileres o rehabilitaciones. Nunca mueven un martillo ni hacen trabajos de rehabilitación ellos mismos. Los mejores y más exitosos inversionistas en bienes raíces son los que se enfocan en ser ingenieros de transacciones y convertirse en maestros de la negociación, relaciones con otros inversionistas y aceptar el hecho de que el dinero real se obtiene empujando papel, no martillando las uñas.

A medida que crece en su carrera de inversión inmobiliaria, siempre deseará tener un portafolio constante de diferentes tipos de transacciones al mismo tiempo. Algunos inversores se centran en una estrategia particular y ganan mucho dinero. Sin embargo, preferiría tener el conocimiento para tomar cualquier trato que se cruzara en mi camino y convertirlo en efectivo.

Constantemente tengo un flujo constante de ventas al por mayor, opciones de alquiler, reconstrucciones, nuevas construcciones y cualquier otra cosa que pueda tener en mis manos. Como se dijo anteriormente; todas estas estrategias (y muchas más que no he mencionado en este artículo) tienen su lugar y pueden ganar dinero. Sin embargo, para el nuevo inversor, el conjunto muerto para hacer los millones de dólares prometidos por los "gurús", se centrará en las ofertas de opciones y mayoristas.

La verdad es, no es necesario tener efectivo para ganar dinero en inversiones inmobiliarias, pero hace que el proceso sea más fácil. A medida que avance en su carrera, querrá encontrar una forma de adquirir algo de efectivo, ya sea de prestamistas privados o bancos. Las transacciones son más limpias y con la experiencia de su confianza para administrar adecuadamente un acuerdo y el dinero en riesgo aumentará.

Pero por ahora, haz un desastre con el menor riesgo posible y mantén la fe de que hay un cheque al final del túnel. Para mí, el primer cheque que obtuve fue pequeño, pero me dio la confianza para seguir. Fue agradable ver que los cheques más grandes siguieran su ejemplo. Lo prometo, no fueron fáciles de conseguir, pero con la capacitación adecuada, el trabajo duro y un poco de suerte, puede ser fácilmente su nombre en estos controles. Déjame mostrarte cómo llegar allí.