¿Qué hacen realmente los agentes inmobiliarios? 💲💲💲

Hoy quiero tomar una tangente y hablar sobre bienes raíces, específicamente agentes inmobiliarios. Tengo un buen amigo de la familia que está buscando comprar su primera casa, y su experiencia no ha sido fácil. Eso no quiere decir que comprar bienes inmuebles sea siempre fácil, pero tratar con un agente de bienes raíces debería ser fácil. ¡Para eso están allí!

Más allá de la transacción de mi amigo, comencé a pensar en mis experiencias en el sector inmobiliario, así como en las discusiones que tuve con amigos y familiares. Sin duda, los bienes raíces han cambiado drásticamente en los últimos 20 años, incluso en los últimos cinco años desde la debacle de las hipotecas. Y todas mis conversaciones parecieron señalar una conclusión: ¿qué es lo que realmente hacen los agentes inmobiliarios?

Antes de saltar a las conclusiones, no defiendo que se salte un agente. Todavía aportan valor a compradores y vendedores. De lo que voy a hablar es de lo que se supone que deben hacer, lo que hacen en la práctica y qué valor deberían costar sus servicios.

Vamos a descomponerlo.

Lo que se supone que deben hacer los agentes inmobiliarios

Lo primero que debemos mirar es lo que se supone que deben hacer los agentes inmobiliarios.

De acuerdo con la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, un agente comprador debe:

Proporcionarle información que detalle las condiciones actuales del mercado
Ayudarlo con la información financiera, como la cantidad de casa que puede pagar
Le guiará en el proceso de compra de una casa, lo que incluye obtener financiamiento y la información que deberá proporcionar

Según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, un agente comprador también puede:

Ayudarlo a comprender: valores inmobiliarios, impuestos, costos de servicios públicos, servicios e instalaciones municipales y ordenanzas de zonificación locales
Investigue casas usando herramientas como MLS (Multiple Listing Service)
Mostrarle las casas que mejor se adaptan a sus necesidades
Facilitar la negociación de una compra de una vivienda

Si está vendiendo una casa, esto es lo que un agente inmobiliario debe hacer por usted:

Proporcionar información actualizada en el mercado para determinar un precio razonable
Le muestra los términos y condiciones de las propiedades de la competencia
Desarrolle un plan de mercadeo que podría incluir sugerencias de reparación, casas abiertas, publicidad, etc.
Proporcione seguridad para su hogar cuando se muestre a extraños
Negocie el mejor precio para su hogar
Supervise el proceso de venta, renegocie según sea necesario y resuelva los problemas antes del cierre

Ahora que tenemos una buena línea de base, echemos un vistazo a lo que realmente hacen.

Internet ha eliminado la mayor parte de la información privada

Solía ser que los agentes inmobiliarios tenían un arma secreta de información: la MLS. Con esta herramienta privada / pagada, los agentes de bienes raíces podrían enumerar propiedades, ver historiales de transacciones y obtener análisis de mercado. Si usted, como comprador o vendedor, quería esa información, tenía que pagarla, en términos de contratar a un agente de bienes raíces para que lo represente a usted para obtener los bienes.

Sin embargo, hoy en día, hay más de 50 sitios web inmobiliarios que muestran públicamente esa misma información. ¿Quieres comparaciones de mercado? Mira la sección recientemente vendida de Zillow.com. ¿Es ese comp realmente un comp? ¡Hay fotos para que revises también!

Más allá de utilizar estos sitios web principales para hacer su propia investigación, veamos cómo se ve el proceso de compra en realidad. Si desea comprar una casa, normalmente se pondrá en contacto con un agente que le pedirá todos los criterios que está buscando en un hogar. Ese agente tomará esa información y establecerá un examen automático para usted en el MLS. Luego, cada día, obtendrá un resumen por correo electrónico de todas las casas que han llegado al mercado que coinciden con sus criterios.

Si bien esta es una herramienta útil, la misma información se puede encontrar públicamente. De hecho, veo esto más como una forma de evitar que un agente inmobiliario muestre casas. De hecho, casi nunca escucho que los agentes de bienes raíces lleven a los clientes a sus casas, solo sucede en Cazadores de casas. En cambio, lo que normalmente ocurre es que los clientes investigan por sí mismos y luego simplemente le dicen a su agente de bienes raíces qué casas les gustaría ver.

¿Quieres información fiscal? Está en línea. ¿Quieres parques locales y calificaciones de la escuela? Está en línea. ¿Quieres saber sobre el crimen en tu área? Está en línea. ¿Qué saber cómo son los vecinos? Regístrese en Neighborhood.com y visítelo usted mismo.

Pero me estoy adelantando a mí mismo. . . .

¿Necesita siquiera un agente de bienes raíces para ver una casa más?

Más allá de la MLS, muchas propiedades están llegando al mercado con sus propios sitios web que tienen cientos de fotos de la casa. Algunos incluso llegan a organizar recorridos virtuales de propiedades para que puedas tener una idea real de las cosas.

Sin embargo, ver las propiedades en línea nunca reemplazará el control de una propiedad en persona, pero hay casas abiertas, ¡o simplemente podría ir a la casa y mirar por las ventanas!

¡La única vez que realmente necesita llamar a un agente de bienes raíces es si quiere entrar a la casa sin entrar! Y en ese punto, probablemente ya haya preseleccionado la propiedad.

Así que has encontrado el hogar, te ayudan a negociar, ¿verdad?

En mi propio pasado, presenté ofertas por aproximadamente una docena de bienes inmuebles diferentes, y nunca antes había sentido que un agente de bienes raíces negociara por mí.

Las conversaciones suelen ser así:

Yo: Estoy pensando en hacer una oferta.

Agente: ¿Cuánto quieres ofrecer?

Yo: ¿Qué crees que debería ofrecer?

Agente: Bueno, el vendedor lo tiene en la lista para esto, y parece que las composiciones podrían funcionar para esto.

Yo: ¿Pues, qué piensas?

Agente: Bueno, ofrece lo que te hace sentir cómodo.

Yo: gracias por ser tan servicial.

¿Ves mi punto aquí? He visto lo suficiente Listado de millones de dólares muestra en Bravo para entender que generalmente no funciona de esa manera. Nunca he tenido un agente que me diga que creen que pueden conseguirme "este gran negocio", o que "deberíamos ingresar a este precio". He descubierto que los agentes inmobiliarios simplemente se han convertido en mensajeros, simplemente haciendo lo que lo dicen sus clientes.

Pero ayudan con la financiación, ¿verdad?

Nop. Cada agente de bienes raíces tiene un corredor de hipotecas con el que trabajan. El 90% de los agentes inmobiliarios no tienen idea de qué están hablando cuando se trata de hipotecas y opciones de financiación. Simplemente lo referirán al corredor de hipotecas que ellos conocen.

No sé cuáles son los acuerdos que tienen, pero tengo la corazonada de que hay algo. Por ejemplo, en un trato que analicé recientemente, el agente de ventas me hizo obtener una precalificación con su agente hipotecario para considerar la posibilidad de presentar nuestra oferta a su cliente. Se sentía extremadamente sucio, y el agente hipotecario dubitativo acaba de ponernos en su lista y nos persiguió durante meses hasta que finalmente obtuvimos el número eliminado.

Si no sabe cuánta casa puede pagar, debe dirigirse a sitios web como Bankrate.com y utilizar sus calculadoras gratuitas. Si aún no está seguro, contacte a su banco favorito y vea lo que dicen que puede pagar. No solo tome la palabra de su agente de bienes raíces para ello.

Además, ahora hay prestamistas hipotecarios en línea que lo ayudarán sin poner un pie en una oficina en algún lugar.

Los agentes inmobiliarios supervisan la transacción

Algunos de ellos lo hacen. De hecho, hay una nueva tendencia en el juego de transacciones inmobiliarias: los coordinadores de transacciones inmobiliarias. Para las dos últimas propiedades en las que he trabajado, una vez que ambas partes firman la oferta (el comprador y el vendedor), los agentes inmobiliarios desaparecen y usted comienza a negociar con un coordinador de transacciones.

Lo bueno es que el coordinador de transacciones suele ser la persona más inteligente con la que se ocupará en la transacción: está organizado y es eficiente, y sabe exactamente lo que está sucediendo con todos los detalles de la transacción y lo que debe hacerse.

Lo más probable es que si llama a su agente de bienes raíces para verificar el estado de la transacción, no recibirá una llamada de regreso hasta que el agente verifique con el coordinador de transacciones.

Shoot, el coordinador de transacciones básicamente le dice al agente de bienes raíces cuándo tienen que hacer algo en este momento: abrir la casa a un inspector o tasador, o hacer que el comprador o el vendedor firme un papel. El agente de bienes raíces generalmente no tiene idea de los detalles.

Hablando con mis padres, me decían que solía ser el agente quien hacía todo el papeleo y se aseguraba de que todo estuviera completo de principio a fin, no de un tercero.

Así que echemos un vistazo a nuestra lista

Agentes del comprador:

Proporcionarle información que detalle las condiciones actuales del mercado: Zillow.com y Realtor.com
Ayudarlo con la información financiera, como la cantidad de casa que puede pagar - Bankrate.com
Le guiará en el proceso de compra de una vivienda, lo que incluye obtener financiamiento y la información que deberá proporcionar: coordinador de transacciones

Los agentes del comprador pueden:

Ayudarlo a comprender: valores inmobiliarios, impuestos, costos de servicios públicos, servicios e instalaciones municipales y ordenanzas locales de zonificación - Zillow.com
Investigue casas utilizando herramientas como MLS (Multiple Listing Service) - Realtor.com
Mostrarle las casas que mejor se adaptan a sus necesidades
Facilitar la negociación de una compra de una vivienda

Agentes del vendedor:

Proporcione información actualizada en el mercado para determinar un precio de venta razonable: Zillow.com y Realtor.com
Le muestra los términos y condiciones de las propiedades de la competencia - Realtor.com
Desarrolle un plan de mercadeo que podría incluir sugerencias de reparación, casas abiertas, publicidad, etc.
Brinde seguridad a su hogar cuando se lo muestran a extraños: esto no sucede a menudo
Negocie el mejor precio para su hogar - Vea mi historia arriba
Controle el proceso de venta, renegocie según sea necesario y resuelva los problemas antes del cierre: coordinador de transacciones

Entonces, ¿qué hacen realmente los agentes inmobiliarios?

Bueno, si nos fijamos en nuestra lista, parece que los agentes del comprador simplemente le muestran las casas y le proporcionan los documentos apropiados para la compra. Como comentamos, también solo muestran las casas que usted les indica; no hay un trabajo real en la parte del agente de bienes raíces para hacer esto.

En cuanto a obtener los documentos adecuados, algunas personas todavía venden sus casas. De hecho, es una tendencia que está creciendo en popularidad. Dado que la mayoría de los documentos para una venta de vivienda están estandarizados, usted puede comprar o vender una casa sin usar un agente de bienes raíces.

En cuanto a vender una casa, un agente de bienes raíces típicamente es un tipo de mercadotecnia. Eso es. Al seleccionar un agente vendedor, asegúrese de estar buscando la mejor persona de marketing que pueda encontrar, a quién le importa si saben lo que vale su casa, usted mismo tendrá que hacer esa parte.

Esto siempre es polémico para los agentes inmobiliarios

Algunas veces al año, esta publicación aparece en círculos de agentes de bienes raíces y siempre toca el cordón.Algunos agentes están contentos con esta publicación (en minoría), porque entienden al cliente moderno, la forma en que progresan las cosas con la tecnología y se dan cuenta de que necesitan intensificar su juego para proporcionar valor a la transacción.

Tristemente, recibo agentes más molestos que leen esto y piensan que soy una persona terrible (o estúpida) por escribirlo, o claramente me he ocupado de agentes "malos". Tal vez lo hice, en el gran esquema de los Estados Unidos, he tratado y trabajado con tal vez una docena de agentes diferentes en mi vida (comprador, vendedor, agente de otra parte, etc.).

Lo que realmente creo es la justificación del valor. Tomemos la venta de mi casa: $ 1,000,000. ¿El agente realmente ganó $ 50,000 por el trabajo que hicieron (o realmente, $ 25,000 debido a la división con el agente de compradores)? ¿Me hicieron más trabajo cuando vendí mi condominio de $ 200,000 y solo gané $ 10,000?

No pretendo que la gente venda sus casas por sí misma ni utilice un agente de compradores. Creo que como alguien que usa un agente para ambos lados de la transacción, necesita evaluar el valor que recibe y asegurarse de que la compensación lo refleje. Me doy cuenta de que el agente tiene tarifas involucradas, especialmente el agente de ventas. Hay fotos, drones (hoy), el tiempo, sin mencionar los gastos generales de licencias, seguros, tarifas de división con su corredor, etc. Todo lo que eso significa es que los agentes necesitan aportar valor más que nunca.

Si quieren ganar su comisión, tienen que hacer algo más que agregar sus clientes a la MLS, enviarles actualizaciones automáticas e ir a una demostración. O si están vendiendo una propiedad, necesitan ser marketing, y no solo ingresar datos al sistema MLS.

¿Qué piensas? ¿Los agentes inmobiliarios valen una comisión del 6%? Nunca he pasado el 5%, pero incluso eso me lo está imponiendo. . . . Finalizar despotricar