Aprenda cómo puede comenzar a invertir en un parque de casas móviles

Cuando la mayoría de la gente piensa en invertir en bienes raíces, vienen a la mente casas unifamiliares o edificios de apartamentos, lo que significa lidiar diariamente con inquilinos y contratistas. Esto último desanima a muchos posibles inversores, al igual que el alto costo de la entrada.

Hay una alternativa que es bastante discreta y no recibe mucha atención: la inversión en parques de casas móviles. A diferencia de la inversión en viviendas unifamiliares, los inversores no poseen los trailers en el parque de casas móviles. En cambio, ellos son dueños de la tierra. Los inquilinos poseen los remolques y pagan el alquiler del espacio para estacionarlos. A menudo, los inquilinos son personas mayores jubiladas que simplemente quieren un lugar tranquilo para vivir.

En su mayor parte, la inversión en parques de casas móviles sigue volando por debajo del radar. Todavía no se ha visto una gran cantidad de dinero proveniente de los fondos de cobertura o de inversores comerciales más grandes. Eso probablemente cambie; pero por ahora, sigue siendo una opción viable para los inversores que no pueden permitirse las inversiones inmobiliarias más comunes. En este artículo, compartiremos qué esperar al invertir en un parque de casas móviles.

​Costo de adquisición

Invertir en una casa unifamiliar o en un edificio de departamentos es costoso porque usted está comprando la estructura y la tierra. Con un parque de casas móviles, solo está comprando la tierra y las áreas comunes (calles, casa club, etc.). Esto significa que el costo operativo será aproximadamente del 30% en comparación con el 50% de los edificios de apartamentos según Peak Street Partners. Además, por metro cuadrado, un parque de casas móviles cuesta mucho menos para adquirir.

Cuando un inquilino se muda de un departamento u hogar, debe moverse rápidamente para cubrir la vacante. Dependiendo del complejo, la rotación puede ser alta. La rotación también conduce al costo. Un apartamento debe ser limpiado y reparado. Además, tendrá que pagar para adquirir un nuevo inquilino.

Los inquilinos de casas móviles no se mudan con frecuencia. De hecho, es costoso para ellos hacerlo. "Puede costarle a un inquilino $ 5,000 [a] $ 7,000 para trasladar su hogar fuera de un parque y, por lo tanto, el 98% de las casas móviles permanecerán en el mismo lugar después del segundo año. El 75% de los propietarios esperan permanecer en sus [casas móviles] durante [cinco] años o más, y un gran porcentaje espera nunca vender ", dijo Andrew Lanoie, fundador y CEO de Four Peaks Capital Partners, en una entrevista con Forbes. (Nota del editor: la cita ha sido editada donde existen corchetes).

Por el contrario, la rotación de apartamentos puede ser tan alta como 60%.

​Mantenimiento del parque de casas móviles

Como propietario de un parque de casas móviles, no tiene que tratar con contratistas a diario o al menos tanto como lo hace con un edificio de apartamentos. Los inquilinos mantienen sus hogares en lugar de llamarlo. Es posible que aún necesite contratistas para que lo ayuden a colocar o sacar un remolque y reparar áreas comunes, pero el desgaste general es mucho menor que el de un edificio de departamentos.

Los costos se conocen como los gastos de capital. En el siguiente gráfico, las viviendas prefabricadas se presentan en el punto más bajo en comparación con otros tipos de inversión inmobiliaria.

Puede haber casos en que el propietario de un parque de casas móviles alquila algunas de las casas móviles. Tenga en cuenta que esta estrategia aumentará los costos ya que la mayoría de las casas móviles no son tan duraderas como una casa o departamento permanente.

Financiando su inversión en un parque de casas móviles

El financiamiento de la compra de un parque de casas móviles no está muy alejado del financiamiento inmobiliario tradicional. Algunos inversionistas alinearán a otros inversionistas para ayudar a recaudar capital. No hay razón para que esta misma táctica no funcione en un parque de casas móviles.

Si está obteniendo un préstamo, algunas de las diferencias, algunas de las señaladas por CREFCOA, incluyen:

• Puede haber un pad mínimo. Un pad es básicamente el lote en el que se sienta una casa móvil. Algunos prestamistas pueden requerir un "mínimo de 15 pads".
• Puede haber una preferencia por caminos pavimentados en lugar de grava.
• La mayoría de los hogares deben ser propiedad de los inquilinos (el porcentaje puede variar según los prestamistas).
• Las "casas deben bordearse sin que se vean lenguas o cerrojos".
• Hay una preferencia por el estacionamiento fuera de la calle.
• Las casas están obligadas a cumplir con el "Código de HUD".
• Hay una preferencia por "comunidades que tienen menos de 10 casas por acre".
• Hay una preferencia por "comunidades con un paquete de comodidades".

Algunos prestamistas pueden desear informes de gastos detallados de hace tres años. Esto puede ser difícil de conseguir, ya que la mayoría de los propietarios de parques de casas móviles son tiendas de mamá y papá. Es decir, son propietarios únicos y probablemente no tengan registros sofisticados.

Como se mencionó anteriormente, la industria de inversión de parques de casas móviles, en su mayor parte, no ha sido infiltrada por inversores inmobiliarios más sofisticados. Reunir gastos detallados puede tomar mucho tiempo y requerir la cooperación del propietario actual. Sin embargo, un vendedor dispuesto debería ser más útil que no.

Saltando adentro. . . Si lentamente

Al igual que con cualquier inversión inmobiliaria, la tarea es esencial. Acometer cualquier acuerdo debido a la presión del tiempo puede conducir al desastre. Puede estar bien que un inversor de bienes raíces con experiencia se apresure a llegar a un acuerdo. Ellos saben en lo que se están metiendo. Pero para un principiante, tomarse su tiempo para recopilar información, hablar con los propietarios y realizar la diligencia debida adecuada contribuirá en gran medida a que su primera inversión sea un éxito.

Por dónde empezar

Más allá de su mercado local, hay algunas plataformas de bienes raíces impresionantes que a veces tienen parques de casas móviles en venta.

Nuestro favorito para comprar parques individuales (cuando están disponibles) es RealtyShares. RealtyShares le permite ser un socio limitado en una propiedad, que es una excelente manera de comenzar.

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Otra opción es RoofStock. Roofstock le permite invertir en propiedades ya ocupadas y arrendadas. Nos gusta Roofstock porque básicamente es llave en mano para entrar en una propiedad que fluye en efectivo desde el primer día. Echa un vistazo a Roofstock aquí.

Finalmente, hay Fundrise. Lo bueno de Fundrise es que cualquiera puede invertir en bienes raíces por tan solo $ 500. Es posible que no pueda ingresar directamente a un parque de casas móviles, pero invertirá en un REIT que podría tener parques de casas móviles como activo subyacente. Mira Fundrise aquí.