Hice $ 16,000 sin impuestos volteando un condominio, gracias a este IRS Loophole ...

Mi esposa y yo recientemente ganamos $ 16,000 vendiendo nuestro condominio, y no pagaremos impuestos por un centavo.

El próximo año podríamos vender nuestra casa actual por una ganancia, y nuevamente no pagaremos ningún impuesto a las ganancias de capital. ¿Cómo podemos hacer eso?

El IRS le permite excluir una ganancia de hasta $ 250,000 ($ 500,000 si está casado y presenta una declaración conjunta) en la venta de su residencia principal de ingresos imponibles si ha vivido en ella durante al menos dos de los últimos cinco años. Vivimos en el condominio durante 26 meses, así que calificamos.

El IRS explica:

"Los 24 meses de residencia pueden caer en cualquier lugar dentro del período de 5 años. Ni siquiera tiene que ser un solo bloque de tiempo. Todo lo que necesita es un total de 24 meses (730 días) de residencia durante el período de 5 años ".

Se vuelve más complicado si alquila la casa durante ese tiempo ("recupera" cualquier depreciación reclamada y paga impuestos en esa parte).

Pero aquí está la versión corta: Si vives en tu casa durante al menos dos años y la vendes, tu beneficio total está libre de impuestos.

Volveremos sobre eso en un momento, pero primero veamos una pregunta importante ...

¿Es tu hogar una inversión?

Un hogar no es una inversión, porque no genera ingresos o ganancias de capital gastables, dice Robert Kiyosaki en Rich Dad, Poor Dad.

Su casa genera gastos, y si la vende después de que su valor aumenta, probablemente compre otra casa que cueste tanto o más. A largo plazo, los valores de las viviendas no aumentan más rápido que la inflación.

Sin embargo, hay algunas formas de convertir una casa en una inversión. Por ejemplo, podría alquilar habitaciones en su casa, que es la forma en que pagué mi primera hipoteca.

También hay "ganar dinero inversiones y ahorrar dinero inversiones ", señala Jennifer Abel en Mainstreet.com, una casa puede no generar ingresos, pero si compras bien, ahorras más dinero en los últimos años que en el alquiler.

Entonces tu casa poder ser una inversión, y vamos a agregar una forma más de hacerlo en uno ...

El plan Flip Your Home

La exclusión de las ganancias de capital de la venta de casas hace posible comprar una casa de reparaciones, vivir en ella mientras realiza reparaciones y mejoras y venderlo para obtener ganancias sin pagar un centavo en impuestos.

Teóricamente, puedes hacer esto cada dos años.

De manera realista, lleva tiempo vender una casa y debe esperar dos años a partir de la fecha de venta para reclamar su próxima exclusión. Además, es posible que no obtenga a todos los integrantes de la familia a bordo para el plan de mudanza cada dos años.

Pero al menos podría hacer esto unas cuantas veces para aumentar sus ahorros de jubilación o pagar grandes vacaciones.

La clave es entender cómo voltear un fijador superior. Tienes grandes ventajas cuando cambias tu propio hogar, porque no hay apuro.

Ya que está viviendo en su flip, no tiene costos de retención que traen ganancias, y de otro modo tendría que pagar facturas de vivienda en alguna parte. Pero aún debe calcular correctamente para obtener ganancias.

Haciendo los cálculos

Olvídate del aprecio

Si los precios de las casas suben, genial, pero eso significa pagar más por la próxima casa en la que vive, así que no es realmente allí donde obtiene ganancias.

Estime su ganancia en función del aumento en el valor de las reparaciones y mejoras planificadas. Para calcular eso, al mirar un posible hogar, comience por el final en mente.

Haga una lista de lo que se debe hacer y determine para qué precio debería venderse la casa cuando termine. Use las herramientas "vendidas recientemente" en sitios web como Trulia para encontrar casas cercanas para comparar. Los sitios web de tasadores de propiedades del condado a menudo también tienen información públicamente disponible.

Si aún no está seguro acerca de los valores, solicite ayuda a un buen agente de bienes raíces, pero asegúrese de que haya trabajado en esa parte de la ciudad.

Una vez que tenga su precio de venta proyectado (basado en los valores de hoy), calcule los costos de renovación para la propiedad, incluidos los costos de mantenimiento si no puede mudarse de inmediato.

Luego calcule los costos de compra y venta. Para este último, puede usar una cifra del 10% del precio de venta, que debería ser suficiente para cubrir los costos de cierre y la comisión inmobiliaria.

Finalmente, decida qué nivel de ganancia hace que valga la pena.

Una vez que tenga esos números, puede basar su oferta en la siguiente fórmula:

(Precio de venta proyectado) - (todos los costos y ganancias) = ​​(lo máximo que puede pagar por la casa)

Por ejemplo, si quiere ganar $ 20,000, y ve que la casa renovada se venderá por $ 160,000, el cálculo podría verse así:

$ 160,000 - $ 20,000 (ganancia) - $ 16,000 (costos de transacción) - $ 12,000 (costos de renovación) = $ 112,000

Ese es el precio más alto que puede pagar, así que comience con una oferta más baja. Si obtiene la casa, tiene al menos dos años para completar todo el trabajo, lo que nos lleva a una pregunta más ...

¿Deberías hacer el trabajo tú mismo?

No soy tan inclinado mecánicamente, pero en los últimos años he hecho de todo, desde pintar nuestras casas por dentro y por fuera hasta reemplazar las líneas de agua de la lavadora dentro de una pared (y reparar la pared después).

Pero hay cosas que no intentaré por mi cuenta. Por ejemplo, reemplazaré los enchufes eléctricos, pero no instalaré nuevas líneas eléctricas.

No tienes que hacer alguna del trabajo tú mismo. Solo asegúrese de que sus cálculos de reparación y mejora incluyan el uso de contratistas.

Si los números no funcionan, aléjese. Hay otras casas para comprar.

Probablemente lo hagas mejor trabajando tú mismo y pagando profesionales para otras tareas. Aprendí que pintar no es difícil, por lo que hacerlo tú mismo te ahorrará mucho dinero.

Si el proyecto es algo que requiere un permiso, me gusta pagarle a un contratista. Tenga cuidado y consulte al contratista antes de firmar algo.

Gran propina: Camina por la casa con un contratista antes de comprarla.

Mi esposa y yo hicimos esto con un condominio que cambiamos (no vivimos en él), y él pudo decirnos cómo ahorrar dinero haciendo nuestras propias reparaciones. También estimó lo que costaría para el trabajo que eventualmente hizo por nosotros.

Hacer más dinero

Aquí hay dos formas de aumentar las ganancias al cambiar de casa:

Muévase más seguido

Si desea sacar provecho de las ganancias libres de impuestos, debe moverse lo más cerca posible de cada dos años.

Por ejemplo, haga una lista de su casa en venta después de vivir en ella de 21 a 22 meses. Para cuando cierre la venta, es posible que esté sólo más allá del requisito de 24 meses.

Apunte a una mayor apreciación

Normalmente no se obtiene una ganancia en el aumento de los precios, ya que también habrá aumentado el precio de la próxima casa que compre.

Pero las casas en algunas áreas se aprecian más rápido que otras.

Use recursos en línea como NeighborhoodScout para identificar las áreas donde las casas se están apreciando más rápido y compre en uno de esos vecindarios.

Tu turno: ¿Considerarías convertir tus casas en inversiones moviéndolos y moviéndolos cada pocos años?

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Steve Gillman es el autor de "101 Weird Ways to Make Money" y creador de EveryWayToMakeMoney.com. Ha sido repo-hombre, tallista, evaluador de motores de búsqueda, alero de casa, conductor de tranvía, servidor de procesos, jurado simulado y croupier de ruleta, pero de más de 100 maneras en que ha ganado dinero, escribir es su favorito (hasta ahora).