A diferencia de muchas otras inversiones, el sector inmobiliario le ofrece más opciones que solo comprar y esperar a vender por más: puede alquilar habitaciones para obtener ingresos, mejorarlas y cambiarlas, o financiar la venta para obtener un precio más alto. Circunstancias imprevistas pueden significar que debe considerar opciones que posiblemente no tenía originalmente en mente, como lo ilustra mi historia.
En septiembre de 2012, mi esposa Ana y yo usamos nuestros ahorros para comprar el condominio superior al nuestro en Naples, Florida, por $ 70,000. Aunque no fue una gran oferta, pensamos que sería bueno tener un alquiler tan cerca, para una administración más fácil. Esto era Plan A: comprar, arreglar y alquilar un condominio.
Por supuesto, si todo hubiera ido bien, estaría escribiendo una publicación diferente. Sin embargo, con bienes inmuebles, a menudo tendrá que explorar un "Plan B", un "Plan C" y otras posibilidades creativas, como verá cuando lleguemos a nuestro "Plan D". Esto es lo que sucedió. Y cómo puede aprender de mi experiencia cuando esté listo para alquilar un condominio propio.
Comprar un condominio para voltear
Si no fuera por el personal de mantenimiento que revisó el lugar con nosotros, podríamos habernos retirado del trato debido a la cantidad de cosas que debían corregirse.
Sin embargo, estaba seguro de que todo podría hacerse por alrededor de $ 6,000. Recientemente había ganado $ 1 millón en la lotería del estado de Florida y solo hacía trabajos manuales por tiempo parcial, por lo que podría haber contribuido a su perspectiva generalmente optimista. En cualquier caso, su actitud de "poder hacer" fue alentadora, así que programamos el cierre.
Nuestro agente de bienes raíces, también optimista, dijo deberíamos poder alquilar el lugar por $ 1,100 por mes. Ella señaló un anuncio para otra unidad en nuestro complejo, cuyo propietario estaba pidiendo $ 1.100 por mes. En papel, parecía que tendríamos un flujo de efectivo de alrededor de $ 600 por mes.
Tenga cuidado con los gastos adicionales
El día antes del cierre, fuimos a la reunión de la asociación de condominios, donde se anunció que las cuotas subirían de $ 320 a $ 340 por mes. Además, los funcionarios movieron una línea en los mapas de inundación federales, colocándonos en una zona de mayor riesgo, por lo que habría una evaluación anual de $ 600 para un seguro adicional.
Esos gastos adicionales significaron que nuestro flujo de efectivo proyectado se redujo en $ 70 por mes (sin mencionar que tuvimos que pagar ese extra de $ 840 por año en nuestro propio lugar).
Consideramos seriamente renunciar a nuestro depósito y alejarnos del trato. Pero el optimismo es contagioso; Después de hablar nuevamente con nuestro agente y personal de mantenimiento, continuamos y cerramos.
Lección 1: Antes de comprar, pregúntele a las personas clave de la asociación o estratos de condominios sobre cualquier cosa que pueda estar sucediendo pronto. Sorpresas como la nuestra generalmente no aparecerán en los documentos financieros de la asociación de condominios, que reflejan solo lo que ya sucedió.
Presupuesto Tiempo extra y dinero para reparaciones
Los costos de cierre fueron menores de lo que proyectamos; es bueno tener buenas sorpresas de vez en cuando. Pero luego nos pusimos a arreglar el condominio, ¿y adivina qué? Tomó más tiempo de lo esperado y costó más de lo que habíamos planeado.
¿Ese punto blando en la pared sobre el interruptor de luz junto a la puerta? Mi esposa tenía razón; no era solo el daño de una vieja filtración que había sido reparada. Eso estaba húmedo, y no solo en su imaginación. Cada vez que llovía, el agua goteaba dentro de la pared en esa caja eléctrica.
Llamamos a la gerencia y les pedimos que repararan el techo. Afortunadamente, nuestra asociación de condominios contrató una buena administración, o podríamos haber esperado semanas en lugar de dos días. Tuvimos que abrir la pared, rociar todo el interior con lejía para evitar el moho y colocar dos paneles nuevos de paneles de yeso antes de pintar la habitación.
Lección 2: Confíe en esa intuición y eche un segundo vistazo o consiga una inspección si hay algo que no parece correcto.
La fuga en el armario de aire acondicionado canalizó el agua de lluvia directamente a una caja de interruptores eléctricos de 220 voltios. Después del tercer intento de repararlo, tuvimos que esperar una semana antes de que volviera a llover intensamente, la única forma de saber con certeza que finalmente se solucionó.
Lección 3: asegúrese de probar sus reparaciones antes de asumir que ha terminado.
Repare el panel de yeso en el armario de A / C, ya que mi trabajo imperfecto no importaría tanto allí.
Lección 4: Puede ahorrar dinero haciendo mucho del trabajo de mejoras para el hogar usted mismo, y no necesita ser tan bueno si trabaja en áreas donde la apariencia no es tan importante.
Debido a estas y otras doce sorpresas, el proyecto que nuestro personal de mantenimiento pensó que tomaría "de una semana a 10 días" duró más de un mes y también superó el presupuesto. Deberíamos haberlo sabido mejor, porque en nuestra experiencia todas los contratistas son demasiado optimistas sobre los plazos y los costos.
Lección 5: Para estar seguro, duplique las estimaciones del contratista sobre el tiempo necesario para completar las reparaciones y renovaciones. Para estar seguro, agregue 20% o más a las estimaciones de costos.
Nuestro personal de mantenimiento, a pesar de ser demasiado optimista sobre el tiempo y el costo, fue genial. Su actitud fue que para cada problema hay siempre una solución, y él lo encontraría. Él me enseñó cómo colocar losas, hacer trabajos eléctricos, reemplazar las ruedas de la puerta corredera, la lista continúa. Más importante aún, él me enseñó a ser un mejor solucionador de problemas. Lo contrataríamos nuevamente en un segundo (pero duplicaríamos su estimación de tiempo y agregaríamos un 20% a su estimación de costos).
Lección 6: Aproveche los conocimientos de su contratista para aprender a hacer reparaciones y mejoras básicas usted mismo. Puede ahorrarle dinero en el proyecto actual y en los futuros.
Costos de investigación y ser flexible
Cuando estábamos llegando al final del proyecto, probamos el combo lavadora / secadora apilable que venía con el lugar y observamos cómo arrojaba agua al piso. El reparador nos cobró $ 69 para decirnos que estaba más allá de toda esperanza.
Planeamos gastar $ 700 en una nueva unidad, ya que los conjuntos de lavadora / secadora cuestan tan solo $ 500. No pudimos obtener un set regular, porque las conexiones estaban en un armario estrecho que solo acomodaba el tipo apilado. Como resultado, las unidades apiladas son costosas. Lo más barato que pudimos encontrar fue $ 1,300. ¡Ay!
Lección 7: Verifique los electrodomésticos cuidadosamente antes de comprar un lugar. Si cree que deberá reemplazar algo, no adivine; consultar precios en línea.
Al final, solo superamos los $ 1,000 por encima del presupuesto porque modificamos el plan. Por ejemplo, optamos por pintar el tocador del baño en lugar de reemplazarlo. También pintamos los armarios de la cocina en lugar de reemplazar las puertas. No parecía probable que esos cambios en nuestro plan afectaran a lo que podríamos alquilar el lugar. Una de las cosas que me gusta de bienes raíces es que hay muchas formas de abordar y resolver problemas.
Lección 8: Busque formas alternativas (más baratas) de hacer las cosas si los gastos van demasiado por encima del presupuesto, pero solo si los planes alternativos no afectarán demasiado sus tarifas de alquiler o precio de venta.
Investigar a fondo la reventa potencial o el valor de alquiler
Nuestro agente, que también era nuestro agente de alquiler, había sido muy optimista sobre el alquiler potencial. El dueño que pedía $ 1.100 por su lugar en nuestro complejo bajó eso a $ 1,000 por mes, y seis semanas después, todavía no lo había alquilado. Descubrimos que los lugares que actualmente se alquilaron en nuestro complejo oscilaron entre $ 800 por mes y $ 950. Es algo que deberíamos haber revisado más a fondo antes de hacer una oferta.
A pesar de que todas las unidades eran idénticas en tamaño y diseño, las nuestras no tenían electrodomésticos de alta calidad, por lo que parecía que podríamos obtener $ 900 por mes. Entre esa reducción de $ 200 en el alquiler proyectado y la sorpresa de $ 70 en las cuotas y las evaluaciones, nuestro flujo de efectivo esperado ahora se redujo a $ 330 por mes.
En lugar del 9% que esperábamos, el rendimiento de nuestra inversión sería de solo un 5% anual ahora, si no hubiera más sorpresas.
Lección 9: Haga su propia tarea para determinar las tasas de alquiler. Sea escéptico de las tarifas de alquiler anunciadas; determinar la cantidad de inquilinos actualmente pagando por unidades similares.
Investigar posibles inquilinos
Los futuros inquilinos tenían que postularse a nosotros, pero también a la asociación de condominios. Pagaron una tarifa de solicitud no reembolsable de $ 100 y $ 70 por una verificación de antecedentes. No nos gustó esa falta de control de nuestro lado, pero tiene sus ventajas. La verificación de antecedentes ayudó a eliminar inquilinos cuestionables.
Por ejemplo, estaba la mujer que estaba lista para pagarnos seis meses de alquiler por adelantado debido a su desempleo "temporal". Una vez que firmamos un contrato de alquiler, la verificación de antecedentes reveló que había robado drogas del hospital en el que trabajaba y, por lo tanto, probablemente nunca volvería a tener un trabajo de enfermería. Y el tipo muy agradable que dijo que tenía "solo un DUI" en su pasado también tenía cargos adicionales por drogas.
La administración de la asociación ayudó a descubrir estas mentiras, pero también nos volvimos muy buenos en el uso de Internet para investigar posibles inquilinos. ¡Es sorprendente la frecuencia con la que obtendrás un resultado al buscar en línea usando "ficha policial" más el nombre de una persona!
Lección 10: Es más fácil que nunca investigar posibles inquilinos gracias a Internet, ¡conéctate y comienza a buscar!
Un posible inquilino quería el lugar mientras todavía estábamos tratando de alquilarlo por $ 1,000 por mes. Pero cuando nuestro agente envió el contrato de alquiler un día o dos más tarde, de repente "recordó" que el alquiler era de $ 925. Por lo que pudimos determinar, esta era una táctica de demora para que pudiera seguir buscando algo mejor o negociar una tarifa de alquiler más baja. Al final, firmó el contrato de arrendamiento por $ 1,000, y luego la asociación le negó su solicitud debido a un pasado delictivo.
Lección 11: Haga los términos muy claros, y consigue que los arrendamientos se firmen tan pronto como puedas.
Dado que los miembros de la junta de administración o condominio necesitaban entrevistar a todos los solicitantes, y esas entrevistas se realizaron solo los martes, cada solicitud rechazada nos costó tiempo.
El tiempo es dinero, especialmente cuando no solo tiene que pagar impuestos, seguros y servicios públicos, sino también cientos de dólares por mes en concepto de condominio. Podríamos haber evitado algunos de estos costos si hubiésemos investigado y excluido a algunos inquilinos potenciales antes de solicitar la asociación.
Lección 12: El proceso de alquilar un condominio es más complicado y puede llevar más tiempo que alquilar una casa, así que planifique el tiempo y los gastos adicionales. Investigue a los inquilinos en línea tan pronto como se presenten, para que pueda excluir rápidamente a aquellos que no serán aceptados por la asociación. Esto le ahorra tiempo y, por lo tanto, dinero.
Cambiando al Plan B ... luego a C, y luego a D
En este punto, con tantas sorpresas y cada mes que pasó nos costó al menos $ 900 en renta perdida, comenzamos a preguntarnos si habíamos tomado la decisión correcta. Tal vez deberíamos ir a Plan B: renunciar a ser propietarios y vender el lugar.
Fuimos con Plan C: Listar el condominio en venta y sigue ofreciéndolo en alquiler. Si se vendiera con un beneficio, seríamos felices. Si se alquilara, abandonaríamos la lista de ventas y estaríamos felices de tener al menos algún ingreso del lugar.
Finalmente, fuimos un paso más allá e implementamos Plan D: Trate de alquilar el condominio mientras lista para la venta tanto ese y el que vivimos en la planta baja. Si alquilamos el piso de arriba, estaría bien. De lo contrario, cuando una de las dos se vendiera, dejaríamos la lista en la otra y viviríamos en eso.
La mudanza sería bastante fácil si nuestra casa se vendiera: un tramo de escalones. Aún así, le dimos un precio a nuestra propia casa de $ 5,000 más que el condominio de inversión para alentar a los compradores a elegir ese.
Recibimos ofertas que no funcionaron en ambos lugares. La oferta en nuestro hogar fue a buen precio, en parte porque estábamos dispuestos a tomar $ 30,000 y financiar el resto por unos años. Lamentablemente, el comprador tuvo que volver corriendo a su casa en Italia cuando su madre se enfermó, y finalmente se retiró del trato.
Afortunadamente, fue el comienzo de la "temporada" en el sur de Florida (todos vienen aquí en invierno), así que las ofertas seguían llegando y teníamos un contrato firmado a fines de enero de 2013. Vendimos el apartamento en el piso superior (no en nuestro hogar) por $ 92,000, cerrando en marzo.
Cuánto ganamos volteando un condominio
Después de cada último gasto, nuestra ganancia neta fue de $ 4,500, no hay mucho de qué emocionarse, especialmente desde que di seis semanas de trabajo para arreglar el lugar. Pero estábamos felices de haber terminado con el proyecto, y esa ganancia era igual a los salarios de seis meses en el trabajo a tiempo parcial, $ 9 por hora que tenía en ese momento.
Lección 13: Siempre tiene más de una opción con bienes inmuebles, así que considere otras formas de obtener sus ganancias o sus ingresos. Ofrecer financiamiento puede obtener un precio más alto, y es relativamente seguro si obtiene un pago inicial grande.
El tiempo importa, así que planifique según el mejor momento para vender. Si hubiéramos comprado el condominio en invierno y estuviéramos listos para venderlo en mayo, podríamos haber esperado muchos meses más para venderlo, y los costos de mantenimiento podrían haber consumido la mayor parte de los beneficios.
Lamentablemente para nuestros compradores, la unidad de aire acondicionado murió pocos meses después de que compraron el lugar, lo que les costó alrededor de $ 4,000 por un reemplazo. Eso hubiera acabado con casi todos nuestros beneficios si ocurriera mientras todavía somos dueños del lugar, lo que nos lleva a nuestra última lección:
Lección 14: La inversión inmobiliaria siempre estará llena de sorpresas (y no muchos de ellos serán agradables). Como nunca se sabe cuándo vendrán sorpresas costosas, considere seriamente aceptar cualquier oferta que le genere una ganancia decente, en lugar de pagar más costos de mantenimiento y arriesgar grandes gastos mientras espera obtener un precio ligeramente mejor.
Tu turno: ¿alguna vez has invertido en bienes raíces y te topaste con muchas sorpresas?
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