¿Está pensando en alquilar su casa? 15 consejos para maximizar tus ingresos

Uno de los mayores desagües en el alquiler de un propietario es el gasto. Poseer propiedades de alquiler nunca es tan fácil como comprar una propiedad, encontrar un inquilino y esperar a que lleguen los grandes cheques, y los propietarios saben esto.

"Una vez que se compra una propiedad, su ROI se reduce principalmente a minimizar las pérdidas", dice Brian Davis, un inversionista de bienes raíces con 15 propiedades de alquiler y cofundador del blog de bienes raíces. SparkRental. "Me gusta pensar en los ingresos de alquiler como una tubería que desea seguir fluyendo sin problemas y con una fuga mínima".

Ya sea que esté planeando entrar en el negocio del propietario o que sea un propietario con experiencia, probablemente quiera saber cómo generar más ingresos. Hablamos con un conjunto de expertos en bienes raíces para recabar sus mejores sugerencias sobre cómo maximizar los ingresos por alquiler.

1. Completamente los inquilinos de pantalla

Una de las mayores molestias que escuchamos mencionar a los propietarios fue el costo (en dinero, tiempo y estrés) de desalojar inquilinos problemáticos. Un desalojo puede llevar de tres a seis meses y puede costar más de $ 5,000, así que haga un trabajo preventivo al poner a los nuevos inquilinos a través de un proceso de selección exhaustivo.

Realice una verificación de crédito para darle una idea de su responsabilidad financiera, junto con una investigación criminal y de desalojo. Además, haz un pequeño reconocimiento.

"Conducir por su residencia actual", dice Denise Supplee, agente de bienes raíces, inversionista y ex administrador de propiedades, así como cofundador de SparkRental. "¿Es desordenado? ¿Hay botes de basura tirados por todos lados? ¿O peor, la basura se está acumulando? ¿Hay un viejo auto descompuesto con etiquetas caducadas simplemente sentado? ¡Grandes banderas de advertencia!

2. A prueba de inquilinos su propiedad

"Los propietarios no pueden deducir dinero de un depósito de seguridad por 'uso y desgaste normal', por lo que deben hacer lo que puedan para evitarlo". dice Davis.

Esto incluye prohibir televisores montados en su contrato de alquiler, asegurar hardware como barras de toalla en postes, optar por pisos de bajo mantenimiento como madera dura sobre alfombras e instalar topes de puerta. Cualquier cosa que impida el uso diario razonable de dejar una marca en su propiedad es una medida inteligente.

Un paisajismo más simple y materiales exteriores duraderos como el ladrillo y el vinilo también pueden reducir sus costos de mantenimiento, aconseja Chad Carson, un inversionista de bienes raíces y blogger de CoachCarson.com.

3. Obtenga el seguro adecuado

Esto debería ser evidente, pero siempre la primavera para el seguro de responsabilidad del propietario.

"Solo el costo de una demanda frívola podría vaciar su cuenta bancaria", dice Carson. "Una buena póliza de seguro contratará abogados para que lo defiendan en el improbable caso de una demanda".

El editor de Penny Hoarder, Justin Cupler, alquiló su antigua casa durante un año después de mudarse, y agrega: "Llame a su compañía de seguros y cambie a una política de solo estructura. La mayoría de las pólizas de propietarios cubren toda la casa y sus contenidos. Si lo está alquilando a extraños, no es necesario que asegure sus artículos. Esto puede ahorrarle entre $ 25 y $ 50 por mes ".

4. Compre una garantía de hogar

“Si su casa es más vieja, las cosas se rompen", Dice Cupler. "(Una garantía para el hogar) generalmente cuesta solo entre $ 20 y $ 50 por mes y lo cubre en caso de un colapso inesperado que pueda agotar sus reservas".

5. DIY siempre que sea posible

“Tener una propiedad en alquiler no se trata tanto de maximizar los ingresos como de minimizar los gastosses", Dice Andy Panko, propietario de dos condominios de un dormitorio en un complejo en Woodbridge, Nueva Jersey. "Siempre trato de hacer personalmente todo lo que puedo con respecto a mis propiedades. Soy muy útil y puedo manejar la mayoría de las reparaciones y actualizaciones típicas. También hago toda mi publicidad (gratis a través de Craigslist), mostrando mis unidades, y hago todas las verificaciones de antecedentes y análisis de crédito (a través del servicio SmartMove de TransUnion, que cobro al inquilino) ".

6. Utilice agencias de alquiler con precaución

Algunos propietarios encuentran que las agencias de alquiler y los administradores de propiedades valen la pena, ya que les ahorran tiempo y estrés a largo plazo.

"Fui demasiado fácil con mis inquilinos, no cobré cargos por pagos atrasados ​​ni comencé desalojos cuando se retrasaron. Esto les permitió caminar sobre mí y me costó aún más dinero ", dice Mark Ferguson de Invest Four More. "Cuando tuve siete propiedades, las entregué a una empresa de administración, y fueron mucho más duras. Aunque les pagué un porcentaje de los alquileres, recolectamos más rentas y teníamos mejores inquilinos. Me salvó dolores de cabeza, tiempo y dinero ".

Si sigues esta ruta, asegúrate de obtener el máximo rendimiento por tu dinero. Cupler sugiere comparar las tarifas primero al "conseguir que algunas agencias compitan por su negocio y encontrar el que tenga los mejores beneficios por el costo".

Si prefiere renunciar a la tarifa, hay herramientas útiles.

"Contratar a un administrador de la propiedad puede aliviar el dolor de cabeza de tratar con los inquilinos, pero sus honorarios pueden tomar hasta un 10% de sus devoluciones. En el mercado inmobiliario actual, eso podría reducir su flujo de caja al punto de apenas obtener ganancias ", dice Callie Hamilton, un inversionista inmobiliario cuyo marido fundó Rentlit para ayudar a otros propietarios a manejar cosas como pagos automáticos en línea, servicios de mantenimiento, verificación de antecedentes. y arrendar la creación por su cuenta.

7. Verifique sus propiedades regularmente

Incluso si ha contratado a alguien para que se encargue de su administración diaria, asegúrese de inspeccionar sus propiedades regularmente para asegurarse de que sus inquilinos mantengan su inversión de manera adecuada.

"Recorre las propiedades con la mayor frecuencia posible", dice Deb Tomaro, agente asociado de RE / MAX Acclaimed Properties. "Cambiar el filtro del horno cada 60 días es una gran excusa. Eso le da la oportunidad de buscar cualquier problema antes de que se convierta en una reparación enorme y costosa. Por ejemplo, no puedo decirle cuántos armarios debajo del fregadero de la cocina se pudren porque los inquilinos llenan el armario de cosas y nunca saben que hay una pequeña fuga. La fuga continúa durante un año, la base del fregadero se destruye. Cada vez que entro en una unidad de alquiler, pregunto si puedo verificar si hay fugas debajo de los fregaderos, y paso las manos por todas las cañerías para asegurarme de no sentir una fuga ".

Incluso un simple drive-by para asegurarse de que las cosas se mantienen en el exterior puede decirle mucho, dice ella.

8. Mantenga a sus inquilinos felices

Además del desalojo, los costos de rotación ocupan un lugar destacado en la lista de cosas que los propietarios deben evitar.

"Los mayores gastos en el negocio de alquiler ocurren cuando un inquilino se muda", dice Carson. "Un inquilino que se queda cinco o seis años no se queja de las manchas en la pared, pero para un nuevo inquilino, tendrá que pintar y hacer otras reparaciones".

Mantenga felices a sus inquilinos respondiendo a las solicitudes de mantenimiento de manera rápida y educada. Si encuentra que tiene que aumentar los alquileres para cubrir los gastos mensuales, incentive a los inquilinos a que se queden con usted, como una pequeña mejora cuando renueven su contrato de alquiler, sugiere Carson.

9. Obtener el mayor precio por pie cuadrado

"Más grande no siempre es mejor en el mundo del alquiler", advierte Carson. "Encuentra propiedades con el alquiler más alto por pie cuadrado. Muchas veces, un apartamento de 1,000 pies cuadrados se alquila por el mismo apartamento de 1,300 pies cuadrados. Pero la pintura y otro mantenimiento continuo costarán más para la unidad más grande ".

O siga el ejemplo de Keisha Blair, cofundadora de Aspire-Canada, y centrarse en el alquiler de propiedades multifamiliares, que "puede reducir significativamente el riesgo de tener periodos largos de vacantes, reduciendo el riesgo de pérdida de ingresos", dice ella. "En hogares multifamiliares como tríplex, esto aumenta significativamente el potencial de ingresos mientras se minimizan pérdidas significativas si un inquilino decide irse. A pesar de que estas propiedades tienden a ser más caras, tienden a superar a las inversiones unifamiliares de manera significativa a largo plazo ".

10. No incluya las utilidades

Nunca incluya servicios variables como calor o electricidad en el precio del alquiler. Jennifer Stahlman de PayLease explica por qué:

• "Acotar el precio del alquiler para incluir servicios públicos significa que tiene que inflar demasiado el alquiler en un mercado ya competitivo".

• "Cuando se incluyen los servicios públicos, no hay ningún incentivo para que el residente lo conserve, lo que genera facturas de servicios públicos más altas".

• "Si no agrega lo suficiente para cubrir todos los servicios, debe pagar la diferencia".

• "Los proveedores de servicios públicos frecuentemente aumentan sus tarifas, lo que genera montos de factura inconsistentes".

11. Construye cosas en

Considere invertir en muebles incorporados como estantes o un rincón de desayuno.

"En general, si no se puede mover, no se puede romper", dice el propietario e inversor de bienes raíces Eugene Gamble. "Aunque inicialmente es más costoso, los costos se mitigan por la menor cantidad de reparaciones necesarias, ya que los inquilinos no pueden mover piezas de acuerdo con sus deseos particulares. También ahorras tiempo buscando reemplazos o haciendo reparaciones ".

Carson también recomienda incluyendo muchas soluciones de almacenamiento integradas, por una razón muy ingeniosa: "¡más cosas = más difícil de mover!"

12. Cargo extra por complementos

Considere alquilar cualquier garaje (s) ubicado en su propiedad por separado, Gamble aconseja. "No todos los inquilinos tienen un automóvil, por lo que puede alquilar ese espacio adicional si está ubicado y dispuesto adecuadamente".

Si alquila viviendas a inquilinos, pídales que paguen una tarifa por mascota única o mensual en lugar de pagar un depósito por mascota., dice Kaycee Wegener de Rentec Direct. "Si solicita un depósito por mascota, ese dinero solo se puede utilizar para limpiar cualquier daño causado por la mascota, y el saldo restante debe devolverse al inquilino ... Sin embargo, si cobra una tarifa por mascota de una sola vez o mensual, puede usar los ingresos a su discreción ".

13. Forma una LLC

"Un negocio exitoso comienza (y sigue siéndolo) posicionándose para reducir el riesgo. Observe, no 'elimine' el riesgo, porque eso es imposible ", dice el abogado e inversor inmobiliario Craig Morgan. Su estrategia para hacerlo:

Tener una sola LLC (la opción de entidad más común para los inversores) para las propiedades inmobiliarias. Mantenga sus alquileres en una LLC; esta LLC no se asocia con otros proyectos ni realiza otros servicios (por ejemplo, trabajo del contratista). Todo lo que LLC hace es mantener la propiedad.

Si tiene una cartera a corto plazo (léase: arreglar y lanzar), luego colóquelos en otra LLC. Si usted es una persona que repara el hogar o un administrador de la propiedad, entonces ese servicio se realiza en una entidad diferente. El punto crucial aquí es que limita la exposición (es decir, la responsabilidad) de cada LLC. En teoría, un demandante solo puede perseguir lo que está en el LLC / el valor en la LLC. Entonces, si lo demandan como contratista, el demandante no puede obtener sus alquileres porque es un negocio separado y distinto.

14. Crunch the Numbers

"Dado que una propiedad de alquiler es una inversión, debe analizarse como tal", dice Panko. Como resultado, "es más importante maximizar regreso que maximizar ingresos. Incluso si tiene suficiente efectivo para comprar una propiedad de alquiler directamente, normalmente puede obtener un mejor rendimiento de su dinero al tomar un préstamo para pagar la mayor parte de él. "Proporciona este ejemplo utilizando sus propias unidades:

El costo mensual total de impuestos, cuota de mantenimiento y seguro es de aproximadamente $ 525, y el alquiler mensual es de $ 1,250. Eso es un ingreso neto mensual de aproximadamente $ 725, o $ 8,700 por año.

La propiedad cuesta alrededor de $ 110,000. Si hubiera gastado los $ 110,000 completos para comprarlos en su totalidad, solo obtendría un 8.3% anual de mi inversión, es decir, $ 8,700 de ingresos netos divididos por una inversión inicial de $ 110,000. En cambio, solo deposité $ 27,500 de mi propio dinero (25% de anticipo) y tomé prestado el resto con un préstamo a 30 años. El préstamo es de aproximadamente $ 400 por mes. Así que agregar eso a los impuestos, el mantenimiento y el seguro significa que mis gastos mensuales totales son de $ 925.

Con una renta mensual de $ 1,250, esto significa que mis ingresos netos mensuales son de solo $ 325 por mes, o $ 3,900 por año. Sin embargo, eso equivale a un rendimiento del 14.2% por año, es decir, $ 3,900 de ingreso neto dividido por una inversión inicial de $ 27,500. Por lo tanto, al tomar un préstamo en lugar de comprarlo directamente, mi ingreso se reduce pero mi rendimiento de inversión aumenta.

Dicho esto, aún necesita saber en qué se está metiendo: "Debe tenerse en cuenta que el dinero prestado aumenta el riesgo de ser dueño de una propiedad en alquiler", agrega Panko. "Por ejemplo, incluso si la unidad está desocupada por meses y, por lo tanto, no produce ningún ingreso, el préstamo todavía debe pagarse todos los meses".

Al igual que con cualquier decisión comercial compleja, si sientes que la cabeza empieza a dar vueltas, siempre es mejor consultar con un profesional.

15. Use sus desgravaciones fiscales

Demasiados propietarios pierden ahorros porque "no saben lo que es un gasto permitido" cuando se trata de exenciones de impuestos, dice Gamble. "Los propietarios pueden reclamar todo tipo de descansos para el mantenimiento de sus propiedades y en el pago de las hipotecas. Aprenda lo que puede hacer, o contrate a un contador de propiedades con experiencia ".

Tu turno: ¿tienes una propiedad de alquiler? ¿Qué otros consejos agregarías a esta lista?

Kelly Gurnett es una bloguera, escritora y editora independiente que dirige el blog Cordelia Calls It Quits, donde documenta sus intentos de librar su vida de las cosas que no importan y centrarse más en las cosas que sí lo hacen. Síguela en Twitter @CordeliaCallsIt.