Cómo invertir en bienes inmuebles con Crowdfunded afecta sus impuestos

Los bienes raíces de Crowdfunding han ganado un gran atractivo en los últimos años. La experiencia e inexperiencia por igual se sumergen en esta oportunidad única de invertir en bienes raíces.

¿Cuáles son las implicaciones fiscales de invertir en bienes raíces de crowdfunding? ¿Se grava como una acción? Un CD? ¿Un negocio?

Desenrollar la forma en que se gravan los bienes raíces de crowdfunding puede llegar a ser complejo según el tipo de inversión.

En este artículo, analizamos algunos escenarios diferentes para ayudarlo a entender cómo se gravan las inversiones inmobiliarias en crowdfunding.

Estructuras de inversión

Primero veamos algunas de las diferentes estructuras y tipos de inversores que se encuentran comúnmente en las inversiones inmobiliarias de crowdfunding.

Hay dos tipos de inversores en una inversión inmobiliaria financiada por crowdfunding: Acreditado y no acreditado.

Un inversor acreditado tiene más oportunidades de invertir que un inversor no acreditado, pero también tiene más riesgos. SEC La Regla 501 de la Regulación D define al inversionista acreditado.

Estos inversionistas tienen un ingreso anual de al menos $ 200,000 durante los dos años anteriores y un valor neto de más de $ 1 millón.

Algunos sitios financiados por crowdfunding solo permiten que inversores acreditados inviertan en sus proyectos.

Los proyectos en los que un inversionista acreditado a menudo invertirá se denominan proyectos de capital. Esto significa que el inversor se está convirtiendo en socio de una empresa, que a menudo es una LLC (Sociedad de responsabilidad limitada) o LP (Socio limitado).

La LLC luego invertirá en proyectos inmobiliarios específicos.

Las ganancias y pérdidas de una LLC fluyen a los inversores. Debido a este flujo, la LLC no paga impuestos. Los inversores en cambio pagan los impuestos.

La otra forma común de crowdfunding inmobiliario es a través de la deuda. Para este tipo de inversión, los inversores no necesitan estar acreditados ni ser propietarios de acciones de una empresa. Con una inversión de deuda, los inversores ganan interés.

La mayoría de las estructuras de deuda permiten al inversor comprar acciones en un fondo, a veces llamadas eREIT. En este escenario, es similar a invertir en acciones o CD.

Implicación fiscal de la estructura de negocio / acuerdo

Los inversores no acreditados que compran acciones de un fondo tienen los impactos impositivos más simples.

Reciben un 1099-INT de la compañía inmobiliaria de crowdfunding con la que están invirtiendo y están gravados a su tasa de impuesto a la renta ordinaria.

Si el inversor está invertido en múltiples fondos, sus inversiones pueden agregarse en un 1099-INT en lugar de recibir un 1099-INT individual para cada fondo.

Para los inversores que invierten en inversiones de capital, las cosas se vuelven más complicadas. Estos inversores recibirán un formulario de impuestos K1. Un K1 es para ingresos a través de asociaciones comerciales.

Paul Sundin, un CPA y estratega de impuestos, elaboró ​​en una entrevista con RealtyShares.com sobre la relación entre la LLC y K1, "... en una estructura en la que LLC, discúlpenme, los inversores de RealtyShares están invirtiendo en una LLC de RealtyShares, que a su vez invirtiendo en un patrocinio o un acuerdo de patrocinador, que será un retorno de la sociedad en RealtyShares [grupo], y ahí es donde el K-1 saldrá de esa transacción específica, y fluirá a través de los atributos de impuestos a los inversores individuales. "

Los inversores en acciones también podrían recibir ingresos por intereses y / o ganancias de capital. Los ingresos por intereses pueden ser ingresos ordinarios como se mencionó anteriormente.

Las ganancias de capital, provenientes de inversiones mantenidas durante más de un año, se consideran a largo plazo y gravadas a una tasa más favorable del 15% o 20%.

Algunas personas creen que no pueden reclamar una pérdida de su K1. Eso no es del todo cierto. Las pérdidas pasivas en una K1 solo pueden compensar otros ingresos pasivos. No es un ingreso de inversión. Las pérdidas pasivas pueden trasladarse al año siguiente.

Los negocios de renta variable que tienen distribuciones trimestrales (flujo de efectivo) pueden gravarse como ingresos. En las inversiones de compra y mantenimiento (a largo plazo), el flujo de efectivo puede compensarse con la depreciación y otras deducciones, lo que puede ocasionar una pérdida.

Al final de la inversión a largo plazo, generalmente cuando se vende la propiedad, las ganancias o pérdidas de la propiedad se transfieren a los inversores en K1.

Impuestos federales vs. estatales

Para los inversionistas de capital, podrían caer bajo el nexo estatal, que puede no ser su estado de residencia. Esto puede variar según el estado. Si un estado hace cumplir el problema, los inversionistas deberán presentar una declaración con ese estado.

El estado de residente del inversor a menudo proporcionará un crédito o asignación en este caso.

Para los estados que no tienen impuestos a la renta, puede haber una presentación de aviso que se requiere.

Conclusión

Como puede ver, puede haber muchas consecuencias fiscales derivadas de las inversiones inmobiliarias de crowdfunding, especialmente para inversiones de capital en las que los inversores reciben K1.

Los inversores no acreditados que invierten en fondos tienen el escenario impositivo más simple.

Reciben un 1099-INT y pagan impuestos sobre la renta ordinarios. No es muy diferente de recibir un 1099-INT para los ingresos por intereses en un CD.

Por supuesto, la situación fiscal de todos es diferente. Lo mejor es trabajar con un CPA para comprender mejor su situación tributaria única y el impacto que el financiamiento colectivo tendrá sobre ella.

¿Invierte en bienes raíces financiados por crowdfundt o lo considerará alguna vez?