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Cómo convertirse en un inmobiliario Mogul con solo $ 10,000

Cómo convertirse en un inmobiliario Mogul con solo $ 10,000

Los inmuebles han sido tradicionalmente uno de los vehículos de inversión más buscados por su potencial de ingresos pasivos, apreciación, flujo de caja positivo y deducciones que reducen los impuestos.

Sin embargo, la inversión inmobiliaria también se considera una de las inversiones más difíciles de iniciar debido al alto riesgo y los altos costos iniciales que se requieren para comenzar. Quiero romper ese mito y mostrarles los pasos exactos que estoy tomando para convertirme en un magnate inmobiliario con bajos costos iniciales.

La primera compra

Su primera compra de bienes raíces siempre será la más difícil. A medida que diseñe mi plan, verá que cada construcción subsiguiente se construye a partir de la primera, y cada compra subsecuente se vuelve más fácil a medida que mejora su flujo de caja y refina sus sistemas. Pero obtener la primera pieza de bienes raíces puede ser complicado. Mi sugerencia es comenzar con una casa unifamiliar a un precio modesto y vivirla usted mismo mientras paga agresivamente la hipoteca.

Por ejemplo, usted compra una casa de 3 habitaciones, 2 baños, 1,600 pies cuadrados en una zona decente de su ciudad por $ 100,000 (no se ría, esto existe en MUCHAS áreas del condado). Utiliza un prestamista como el nuevo programa hipotecario "No PMI" o SoFi del Bank of America, y saca una hipoteca con un 10% de anticipo, una respetable tasa de interés del 4% y sin PMI. Con impuestos y seguro incluidos, deberá $ 541 por mes. Ahora comienza la diversión.

Una vez que tome posesión de esta casa y se mude para convertirla en "Propietario ocupado", comenzará a pagar su hipoteca tanto como sea posible. Use sus cheques de reintegro de impuestos, bonos, ingresos de prisas, etc. para bajar el saldo de la hipoteca lo más bajo posible.

Su objetivo es pagar la hipoteca para alcanzar un máximo de 70% de préstamo a valor (LTV). Esto significa que si la casa tiene un valor de $ 100,000, solo deberá $ 70,000 en la vivienda, lo que le otorga un 70% de préstamo a la relación de valor. Lo que esto significa para usted, y lo más importante para el banco que le ofrece financiamiento, es que ahora podría calificar para una refinanciación de retiro de efectivo.

Una vez que alcanza su 70% de LTV, puede refinanciar su casa al 90% de LTV original y "retirar" el capital de su casa lo que significa que se alejará del refinanciamiento con un cheque de $ 20,000 en la mano. Su pago mensual no cambiará, y podría incluso ser menor si puede obtener una mejor tasa de interés.

Segunda y Tercera Compra

Con sus $ 20,000 en efectivo, tiene algunas opciones. Si no te gusta la casa en la que actualmente vives, puedes replicar el Paso 1, mudarte a una nueva casa y alquilar la que ya tienes. O puede continuar viviendo en la casa que posee y comprar 2 casas nuevas como alquileres. Para entrar en la vía rápida de convertirse en un magnate inmobiliario, exploremos la opción de permanecer en la casa existente y comprar dos nuevas viviendas unifamiliares como alquileres.

Si buscamos comprar casas similares a nuestro ejemplo anterior, esos $ 20,000 nos permitirán comprar dos residencias unifamiliares cada una con un pago mensual de $ 541. Sin embargo, ahora que estas viviendas se tratarán como una inversión, la tasa de impuestos aumentará al 6%, por lo que su pago mensual aumentará a $ 600 cada una.

La belleza de este modelo es que ahora puedes alquilar estas dos casas, con tarifas de alquiler promedio en la mayoría de las áreas a $ 1,100. Esto le da un flujo de caja positivo de $ 500 por mes por casa. Por supuesto, querrá ahorrar una parte de ese ingreso para crear un fondo de emergencia para cada casa, pero después de ahorrar $ 5,000 por casa en un fondo de emergencia, tendrá $ 1,000 adicionales por mes en flujo de caja positivo que puede usar para construye tu pago inicial para la próxima casa.

La carretera Mogul

Puedes ver hacia dónde se dirige este camino. Ahora que tiene dos casas que producen un flujo de caja positivo, solo tiene que esperar hasta que acumule suficiente efectivo para su próximo pago inicial. Compre la casa número 4, ahorre el fondo de emergencia inicial y pronto aumentará su flujo de efectivo mensual positivo a $ 1,500.

Con cada casa adicional que compre, disminuirá la cantidad de tiempo que le llevará ahorrar el pago inicial de su próximo hogar. Con 10 casas de alquiler, cada una con un flujo de efectivo positivo mensual de $ 500, puede ahorrar $ 10,000 para un pago inicial cada 2 meses, lo que le permite comprar razonablemente 6 casas nuevas por año. En este punto, el cielo es el límite, pero deberá asegurarse de comenzar a formar su equipo para ayudarlo en su creciente imperio.

Construyendo su equipo y asegurando su futuro

Administrar 3-5 casas de alquiler por su cuenta requerirá mucha paciencia, frustración, trabajo manual y estrés. Sin embargo, se puede hacer si está dispuesto a invertir el tiempo y la energía necesarios. Sin embargo, una vez que haya adquirido 5 casas de alquiler, la cantidad de tiempo requerida para administrar sus propiedades será más allá de lo que usted es capaz individualmente. En este punto, para escalar su negocio, deberá comenzar a armar su equipo.

El primer miembro lógico de su equipo es un administrador de la propiedad. Puede contratar a esta persona o contratar una agencia para que la administre. La mayoría de los administradores de propiedades tomarán un porcentaje de la tasa bruta de alquiler, por lo que deberá tenerlo en cuenta en sus cifras mensuales de flujo de efectivo. Pero en general se pagan por sí mismos, ya que un administrador de la propiedad administrará el arrendamiento y la comercialización de su propiedad, la recaudación del alquiler, las llamadas de campo de los inquilinos y las reparaciones programadas y las emergencias.

El segundo miembro de su equipo es un manitas o un contratista con licencia.Todas las casas se descompondrán, y dependiendo de los inquilinos que albergue, puede haber más daño que no. Su personal de mantenimiento o contratista autorizado podrá encargarse de todas las reparaciones y garantizar que sus activos estén protegidos y bien cuidados para que puedan generar ingresos en los próximos años. Una vez que alcances un cierto nivel en tu negocio, también querrás contratar a un abogado y un contador para que te ayuden a administrar tu negocio.

Alternativas al camino inmobiliario tradicional

Una de las últimas incorporaciones a la propiedad de propiedades de alquiler o bienes raíces es el crowdfunding y la copropiedad. La premisa es simple: ¿qué pasaría si pudiera invertir solo $ 1,000 o $ 5,000 en una propiedad y juntar su dinero con 10 o 20 personas para hacerlo? Se ha hecho así durante años en el mundo real, pero Internet hizo las cosas mucho más fáciles.

Se llama crowdfunding de bienes raíces, y funciona de manera muy similar a los préstamos peer to peer. Acumula su dinero con otros inversores, compre una propiedad y disfrute de los beneficios (ingresos y apreciación). Hay varias plataformas que hacen esto. Nuestros favoritos son:

  • RealtyShares:RealtyShares ofrece una de las más grandes selecciones de bienes raíces en línea, desde edificios residenciales hasta comerciales, incluso algunos edificios de uso mixto. No cobran honorarios a sus inversores, sino que le imponen esa carga a los propietarios. Los inversores pueden comenzar a ver un retorno solo unas pocas semanas después de que se financie el proyecto.Somos socios de Realtyshares, y le están dando a los lectores de Investors un$100 bonificación cuando realiza su primera inversión con código de promociónCompañero100.
  • FundRise: FundRise tiene una mezcla de bienes raíces comerciales y residenciales. Su inversión mínima es de $ 1,000. Además, Fundrise está abierto a cualquier inversor, independientemente del valor neto, algo que los diferencie del resto de la industria.

Si está buscando otras opciones, comparamos todas las principales plataformas de financiamiento colectivo aquí: Top Crowdfunding Real Estate Companies.

La conclusión es que el futuro es brillante para la inversión inmobiliaria. La gente siempre necesitará un lugar para vivir y en cualquier lugar donde haya necesidad, ¡hay una oportunidad para el emprendedor aventurero!

¿Alguna vez ha considerado invertir en bienes raíces?

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