¿Cuánto de un pago de la casa puede REALMENTE pagar?

En una conferencia empresarial reciente en la que me invitaron a formar parte de un panel de invitados, una joven estudiante universitaria preguntó a nuestro panel sobre los pagos de la hipoteca. La naturaleza de la pregunta era esta:

Mis padres siempre me habían aconsejado sobre cuánto de un pago de la casa podía pagar basado en un porcentaje de mi salario. Pero sé que las reglas han cambiado desde la época de mis padres y más aún desde la crisis financiera desde 2008. ¿Cuál es el porcentaje aproximado que es aconsejable para el pago de una hipoteca frente a su ingreso bruto?

¡Guauu! Que gran pregunta. Mi primer pensamiento cuando escuché por primera vez esta pregunta fue "¿Qué tan mejor sería financieramente si más personas hicieran preguntas como esta?"

La respuesta es: mucho, mucho mejor.

Yendo a los libros

Al no poder recordar las proporciones exactas, el primer lugar que supe controlar fue el material de estudio de mi CFP®. Todavía en mi estantería para situaciones como esta, me dirigí al capítulo sobre "Flujo de efectivo y gestión de la deuda" para encontrar mi respuesta. En mi guía de estudio, se refiere a la relación de administración de deuda más comúnmente utilizada como "relación de la deuda del consumidor". Esta es la razón de los pagos mensuales de la deuda del consumidor a los ingresos mensuales netos (o después de impuestos). En este caso, la deuda del consumidor se refiere a todo lo que no sea el pago de su casa.

Tenga en cuenta: Una regla general en el mundo de la planificación financiera es que esta relación no debe exceder el 20%.

Además del índice de deuda del consumidor, se puede usar otro índice para determinar la estabilidad financiera de un hogar. Esta proporción incluye toda su deuda, incluida su deuda de vivienda, como un porcentaje de su deuda total. Estos son los porcentajes que estas proporciones no deben exceder:

• 28% del ingreso bruto mensual por concepto de costos de vivienda, como alquiler o el pago mensual de una hipoteca de una persona, incluidos pagos de principal e intereses sobre la hipoteca, impuestos a la propiedad y prima de seguro del propietario (PITI)
• 36% de los ingresos brutos de la deuda total, incluidos los costos y la deuda del consumidor.

Como recordatorio, no debes exceder estos porcentajes.

Ejemplo de relación de deuda del consumidor (Esta es una pregunta de prueba de muestra del examen CFP®):

John gana $ 80,000 al año como ingeniero. Actualmente está ahorrando un 10% en el plan 401k de su empresa. Vive en una casa modesta donde su pago hipotecario mensual es de $ 1,500 y eso incluye impuestos y seguro. Con base en esto, ¿cuál es la proporción del ingreso de John que está dedicado a los costos de la vivienda?

Recuerde, la relación incluye el "ingreso bruto", por lo que el hecho de que esté difiriendo $ 8,000 en su 401k es irrelevante. En este caso, el costo de la vivienda es de 22.5% ($ 1,500 dividido por $ 6,666- sus ingresos mensuales).

Bien, ahora que tenemos una idea decente de lo que los planificadores financieros piensan que es un porcentaje apropiado del pago de su hipoteca a su ingreso bruto, pensé que sería estupendo obtener una opinión desde una perspectiva diferente.

Contacta al banquero

Contacté a mi banquero que fue fundamental para ayudarnos a prepararnos para los pasos de financiación que necesitábamos para construir nuestro primer hogar. John Streuter, del People's National Bank, ha estado en la industria hipotecaria durante más de 25 años, así que sabía que podía arrojar algo de luz sobre cómo la industria ha evolucionado a lo largo de los años.

Antes de que comience aquí hay algunos de los términos más comunes y sus definiciones en la industria:

• PITI - principal / interés / impuestos / seguro
• PTI - pago a los ingresos
• MOTI - obligaciones mensuales que incluyen impuestos y seguro (por ejemplo, impuestos y seguro de propietarios)
• DTI - deuda a ingresos
• La relación PITI y la relación PTI son las mismas y también se conocen como la "relación de entrada y salida".

La proporción MOTI y la relación DTI son las mismas y, a menudo, se las denomina "relación de back-end". Son intercambiables, solo depende de a quién le está hablando y de qué jerga utilizan. Quienquiera que hable utilizará PITI y MOTI juntos, o PTI y DTI juntos, o front-end y back-end juntos mientras discuten estas proporciones, muy rara vez uno no los usará en una de esas tres agrupaciones.

¿Claro como el barro? Bueno 🙂 Para nuestra discusión, usaré PTI (Pago a Ingresos) y DTI (Deuda a Ingresos).

Evolución de los ratios hipotecarios

Estoy seguro de que las proporciones han evolucionado comenzando con números mucho más bajos, pero como punto de referencia he estado en el negocio de las hipotecas desde 1985 y aquí es donde comenzará mi discusión.

Cuando suscribimos préstamos hipotecarios hace 25 años, las proporciones que usamos eran 25% PTI (Pago a Ingresos) y 35% DTI (Deuda a Ingresos). Los préstamos fueron suscritos manualmente por el oficial de préstamos y normalmente aprobados por una combinación de dos oficiales de crédito o un comité de préstamos. Raramente se permitió que excedieran las proporciones, pero se implementaron sistemas para hacer excepciones. En algún momento a fines de los años 80 / principios de los 90, las razones se expandieron a 28% PTI y 36% DTI para préstamos convencionales y préstamos del gobierno (FHA, VA, USDA-RD) fueron 29% PTI y 41% DTI (préstamos gubernamentales) la jerga PITI - MOTI). Oficialmente, para los préstamos suscritos manualmente, esos dos conjuntos de ratios (28/36 y 29/41) aún existen.

Explosión de los 90

La explosión comenzó a principios de los 90 cuando los puntajes FICO se volvieron prevalentes en la industria y tres principales agencias nacionales de crédito (a menudo llamadas repositorios) evolucionaron. Antes de esto, un banco solicitaba un Informe de Crédito Hipotecario Residencial (RMCR) de una agencia local de servicio de crédito. .

Una agencia de servicio de crédito local generalmente estaría vinculada a uno de los repositorios nacionales. Como ejemplo, durante muchos años tuvimos una agencia local ubicada en Mt Vernon que estaba vinculada a la sucursal de St Louis de TransUnion. La mayoría de los prestamistas en el sur de Illinois usaron este servicio, por lo que casi todos en nuestra área usaron los informes de Trans Union.

A medida que se expandió la era de las computadoras y el puntaje FICO, todas las pequeñas agencias regionales de servicios de crédito cerraron porque los bancos podían recibir información crediticia a través de la descarga de computadora desde uno de los repositorios principales (TransUnion, Equifax y Experian).

En muy poco tiempo, los repositorios comenzaron a ofrecer un informe de "combinación triple", lo que significa que conectaron su computadora y fusionaron la información del cliente y la informaron en un informe conciso, en lugar de 3 informes diferentes. Por lo tanto, a mediados de los 90, la suscripción del mercado secundario comenzó a exigir un informe de "combinación triple" para tener una imagen completa del historial de crédito de un prestatario.

No te olvides de Freddie y Fannie

Todo esto lleva a mediados y finales de los 90 cuando Freddie Mac y Fannie Mae desarrollaron modelos de computadora para suscripción llamados "Automated Underwriting Systems" o AUS. Freddie Mac llamó a '' Préstamo Prospector '' (LP) y Fannie Mae llamó '' Underwriter (DU).

Estos sistemas lograron calificar a los clientes en función de su puntaje crediticio, historial crediticio, monto de crédito pendiente, límites de tarjetas de crédito frente a saldos de tarjetas de crédito, relación préstamo a valor, índice de PTI e índice DTI.

Hasta el día de hoy, los modelos de puntaje exactos tanto para puntajes de crédito como para AUS son secretos de propiedad y, como prestamistas, solo podemos adivinar cuáles son algunos de los grandes factores que entran en estos modelos. Nos dicen que los modelos contienen múltiples factores, pero los que he indicado son obvios. Con estos modelos AUS, un prestatario se calificó como Aceptat o a Precaución.

Aceptar significa que si se verificó toda la información, el cliente fue aprobado para su venta a Fannie y Freddie. Una advertencia requirió un préstamo suscrito manualmente utilizando los viejos estándares de suscripción con 28/36 ratios. Con la llegada de AUS, Fannie y Freddie permitieron que sus modelos ampliaran las proporciones al 33% de PTI y al 40% de DTI.

Pasaron algunos años antes de que Fannie / Freddie ajustara sus modelos en función del acceso a la información estadística que ellos y los burós de crédito obtenían sobre la probabilidad de incumplimiento mediante la combinación de la información del puntaje crediticio con la información AUS. Así que muy pronto pudimos suscribir prestatarios, usando AUS, con 33/45 ratios, luego 35/49 ratios.

Cuidado: aquí viene subprime

A principios de 2000, explotaron los prestamistas no conformes o lo que llamamos "subprime". Usando modelos propios híbridos de AUS (llamados Desktop Originator, "DO") vimos que la industria comenzó a ignorar la proporción de PTI y el índice de DTI se expandió al 55%.

Los prestamistas de alto riesgo aprobarían prestatarios con índices DTI tan altos como 60-70%.

No pasó mucho tiempo, creo que para 2003, Fannie y Freddie estaban tan seguros de sus modelos AUS que comenzaron el proceso de "exención de proporción". Si su modelo AUS calificó al cliente como Aceptación, podría ignorar las proporciones PTI y DTI.

Su reclamo es que LP & DU tomaron en cuenta los índices de los clientes junto con los otros factores para determinar la probabilidad de incumplimiento. Por lo tanto, tenía clientes con alto crédito y gran capital que, en teoría, podrían aprobarse con un 100% de DTI. Abriendo así la puerta a todos los préstamos "sin ingresos, sin activos" y los préstamos de "ingresos declarados".

Aquí viene la burbuja

En 2007, la burbuja de la vivienda comenzó a tener fugas y, aunque todavía operamos con exenciones de proporción, se puede ver que los modelos AUS comienzan a ajustarse en la proporción DTI y rara vez obtienen un Aceptación superior al 55%. En 2008, todos sabemos que la burbuja de la vivienda estalló, el mercado se derrumbó, y como el mercado empeoraba cada mes, Fannie y Freddie estaban afinando sus modelos AUS casi cada mes. En muy poco tiempo vimos la relación DTI reducida al 49% y luego al 45%.

Ratios de deuda para el día moderno

Hoy en día, tenemos muchas relaciones diferentes para vivir. El estándar para suscripción manual es 28% PTI y 36% DTI en préstamos convencionales y 29% / 41% para préstamos del gobierno.

Nota del editor: Me parece gracioso que las proporciones hayan recurrido a las proporciones originales que se encuentran en mis guías de estudio de CFP®.

Para la suscripción de AUS, aún no se aplica PTI si recibimos una Aceptación en nuestro perfil de AUS. Para los prestatarios con altos puntajes de crédito y 20% o más de equidad, el DTI permitido puede ser tan alto como 49%. Para refinanciamientos de consolidación o refinanciaciones de salida de efectivo, el DTI máximo permitido es del 45%. Para los prestatarios con menos del 20% de capital, que requiere PMI, el máximo permitido es del 42%, pero en los casos en que el puntaje de crédito es superior a 740, la compañía del PMI puede otorgar una exención y permitir hasta el 45%.

Eso te da mi historial de 25 años en la industria hipotecaria. Si comprende todo eso, entonces hay algunas compañías hipotecarias que le gustaría contratarlo. He visto más cambios en los últimos 2 años que en la década anterior a 2008. Con las computadoras aún recopilando las estadísticas sobre la probabilidad de que los prestatarios tengan una probabilidad de incumplimiento, seguiremos viendo que la industria evolucione.

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Quiero agradecer a John por compartir su experiencia de la industria hipotecaria durante las últimas 2 décadas y media. Creo que lo más importante de esto es simple: vive dentro de tus posibilidades. Solo porque se le permita pedir prestado más, no significa que deba hacerlo. Aquí es donde el sentido común tiene que entrar en juego. Confíe en su instinto antes de asumir un pago hipotecario que potencialmente puede aniquilarlo.