Cómo comenzar con la piratería de la casa para construir riqueza inmobiliaria

En promedio, los estadounidenses que construyen riqueza, lo hacen al ser dueños de su propia casa. A largo plazo, ser dueño de una casa generalmente es mejor que alquilar de por vida. Sin embargo, si está dispuesto a "piratear la casa", ser propietario de una casa podría catapultar su patrimonio neto de inmediato.

En términos generales, el pirateo de casas es el arte de que los inquilinos paguen por su residencia principal. Puedes hacerlo alquilando una habitación extra en Airbnb, viviendo en una parte de una propiedad de unidades múltiples o viviendo con compañeros de cuarto.

Por ejemplo, mi mejor amigo compró una casa de 4 dormitorios cuando comenzó en la universidad de Arizona State University. Él vivía en el dormitorio principal y alquilaba las otras tres habitaciones. Este acuerdo cubría todos sus gastos, así que no solo estaba construyendo riqueza, ¡sino viviendo de forma gratuita!

Al elegir una vivienda primaria no convencional (o una situación de vida no convencional), puede prepararse para gastos de vida extremadamente bajos ahora y gastos masivos de flujo de efectivo en el futuro.

¿Pensar que el hackeo de una casa podría ser adecuado para usted? Así es como comienza.

La navegación rápida devuelve la inversión con los pagos iniciales de la vivienda principal. Piensa en tu casa como una inversión. ¿Alguien puede hackear la casa? Hackear la casa Matemáticas1% de tasa de la tasa de cambio Flujo de la caja (real e imputado) Pensamientos finales

Devoluciones de inversión con pagos iniciales de vivienda principales

Muchos jóvenes evitan invertir en bienes raíces porque necesitan un pago inicial del 20 al 25% para obtener un préstamo de un banco. Sin embargo, cuando estás pirateando la casa, puedes salirte con un pequeño anticipo.

Rocky de Tampa, Florida y autor del blog de finanzas 30-0, usó un préstamo de VA para comprar su primer "truco de casa". Un préstamo VA es un beneficio de préstamo para veteranos y militares en servicio activo que les permite a los prestatarios poner 0% de ventaja en un hogar primario.

Cuando Rocky pasó por el proceso, pagó algunos costos en el camino, pero el día que compró su casa, el vendedor reembolsó los costos. "De hecho, terminé con un valor de $ 300 en ese intercambio, así que funcionó muy bien".

Después de comprar la casa, Rocky se mudó con dos amigos que le pagaron el alquiler. Mientras tenía dos amigos que vivían con él, Rocky solo pagaba $ 80 por mes por su hipoteca más un tercio de los servicios públicos.

Si está considerando la piratería de la casa, las mejores ofertas son préstamos VA y USDA si califica para ellos. Estos préstamos tienen altas tarifas iniciales, pero requieren un pago inicial del 0%.

Los prestatarios también pueden considerar una hipoteca convencional con un anticipo del 5%. Aunque pague PMI hasta que alcance el 20% de capital, sigue siendo un préstamo de menor costo. Los préstamos de la FHA tienen altos honorarios iniciales de financiamiento y tarifas anuales continuas. Permiten pagos iniciales tan bajos como el 3.5%, pero pueden no valer la pena el costo.

Si realmente quiere comprar su primera propiedad, puede comparar las tasas de interés hipotecario y las opciones de préstamo en LendingTree.

Piensa en tu casa como una inversión

Aunque es bastante fácil obtener financiación para una casa primaria, no todas las casas son igualmente "pirateables". Ruby Escalona y Peter Prokaj de Jacksonville, Florida, y bloggers en Un viaje que amamos, compró una casa adosada de tres dormitorios y dos baños.

Dado que en realidad habían estado viviendo con otro compañero de habitación en un apartamento de dos habitaciones, sintieron que la casa era lo suficientemente grande como para alquilar. Sin embargo, decidieron que tener invitados de Airbnb funcionaría mejor que tener un compañero de cuarto a tiempo completo. Escalona explica: "Es sorprendentemente muy fácil llenar nuestra casa con invitados. Una razón por la que tenemos éxito es la ubicación. Está en un área prometedora. Todos quieren mudarse aquí. La gente comienza a congregarse aquí ".

Al comprar una casa más grande en un vecindario más atractivo, Escalona y Prokaj han tenido mucho éxito al hackear su casa. En promedio, los ingresos de los clientes de Airbnb cubren del 85 al 90% de sus hipotecas y costos, además de que pueden deducir ciertos gastos de sus impuestos.

Rocky tenía una mentalidad de inversión similar cuando compró su casa. Compró una casa de cuatro habitaciones que sabía que podría aprobar la "regla del 1%", donde el alquiler bruto es al menos el 1% del valor de la casa. También compró la casa, sabiendo que la compartiría con los compañeros de cuarto. Consideró el diseño de las áreas comunes, cuán sólidas eran las puertas del dormitorio y otros factores para asegurarse de que era un lugar donde se sentía cómodo viviendo.

Si decide comprar una casa multifamiliar, deberá asegurarse de que la casa pueda cumplir con las necesidades de flujo de efectivo si decide abandonar la propiedad (para aceptar un nuevo trabajo o porque quiere una casa diferente).

Aunque usar compañeros de cuarto para reducir sus gastos de vida tiene mucho sentido, no quiere quedarse estancado en una propiedad que tiene un flujo de caja negativo.

Puede alguien House-Hack?

Rocky explica que para muchas personas, la idea de hackeo de una casa no es financieramente imposible; es socialmente imposible. "Tienes que estar preparado para algunos ojos secundarios", explica, "Quiero decir, tengo 32 años y estoy viviendo con un compañero de cuarto, pero estoy pagando muy poco por vivir en una casa, por lo que ayuda con mis metas financieras ".

Prokaj explica que para Escalona y para él mismo, el verdadero secreto para el pirateo exitoso es confiar en la gente y ser flexible. Él aconseja: "Piensa en esto como una buena herramienta financiera.Puede ayudarlo a ahorrar mucho dinero en su hipoteca que puede gastar en otro lugar ".

Los padres comúnmente objetan que criar hijos hace que el pirateo de casas sea imposible. Nuestra escritora Hannah tuvo experiencia de primera mano que demuestra que no es el caso. Ella compró su casa actual cuando tuvo un niño pequeño. Ella específicamente compró una casa de dos niveles con un dormitorio y baño en el sótano para que pudiera alquilarla si encontraba a la persona adecuada.

Después de vivir en su casa por solo una semana, un amigo se le acercó y le pidió que alquilara su sótano. Fue un ajuste perfecto. Él ha estado viviendo allí con sus dos hijos y su renta cubre la mayor parte de sus gastos de vivienda.

Si esto te parece interesante, echa un vistazo cómo comenzar a incluir su casa en Airbnb.

House Hacking Math

Si vas a entrar en la piratería de la casa como una estrategia de construcción de riqueza, entonces es importante que el dinero salga a tu favor. En particular, debe ahorrar dinero mientras vive en la propiedad y tiene la opción de convertirlo en un alquiler con flujo de efectivo cuando decida mudarse. No desea contar con una equidad creciente (especialmente en propiedades multifamiliares).

Los siguientes son los tres cálculos que debes hacer antes de comprar una casa para hackear.

1% de regla

La regla del 1% establece que una propiedad de alquiler debe tener una renta bruta igual al 1% del valor de la propiedad cada mes. Si una propiedad vale $ 100,000, entonces debe tener una renta en el mercado justo de al menos $ 1,000 por mes. Una propiedad con valor de $ 400,000 debe tener una renta en el mercado justo de al menos $ 4,000 por mes.

Ya que planea vivir en esta propiedad, la propiedad no tiene que cumplir la regla del 1% con usted viviendo en ella. En cambio, debe evaluar la propiedad como si fuera a alquilar la propiedad completa a un tercero.

Dependiendo de dónde viva, la regla del 1% puede parecer imposible de lograr. Ahí es cuando tiene sentido comenzar a buscar propiedades de alquiler multifamiliares. Las propiedades multifamiliares a menudo le permiten obtener mayores ingresos de alquiler en relación con el valor de la propiedad.

Si planea alquilar la propiedad en Airbnb, haga una estimación conservadora de su ocupación y la tasa de alquiler. No desea asumir que tendrá visitantes 30 días al mes, todos pagando el precio completo.

Tasa de tapa

Si encuentra un lugar que aprueba la regla del 1%, es hora de ver si su propiedad tiene un ingreso operativo neto positivo. Este número muestra cuánto dinero puede esperar ganar después de que haya cancelado la hipoteca.

Ingresos operativos netos imputados

Este es el cálculo para el ingreso operativo neto imputado:

Ingresos de renta previstos * (digamos $ 1,000 por mes) = $ 12,000 por año.
Tasa de desocupación (digamos 10%) = - $ 1,200 por año.
Impuestos a la propiedad = - $ 1,200 por año.
Seguro de propiedad = - $ 600 por año.
Utilidades compartidas (si las hay) = $ 0.
Otros gastos (como HOA, etc.) = - $ 2,400 por año.
Total = $ 6,600 por año.

* Use los ingresos de alquiler esperados si no viviera en la propiedad.

Esta propiedad gana $ 6,600 por año antes de pagar el principal y los intereses de su préstamo. Si la propiedad en cuestión vale $ 100,000, esta propiedad tiene una tasa de capitalización de 6.6% por año. Esto significa que puede ganar un máximo de 6.6% (más el aumento en el valor de la casa) por año una vez que haya cancelado la hipoteca.

Como vive en esta unidad, debe calcular su tasa de límite basado en vivir en la propiedad también. Use la misma ecuación, pero en lugar de que los ingresos de alquiler esperados se basen en el valor justo de mercado para el alquiler, tenga en cuenta lo que realmente espera cobrar a sus inquilinos o compañeros de cuarto. Por ejemplo, puede tener dos compañeros de cuarto a los que les cobre $ 400 por mes, cada uno. En esta situación, su ingreso de alquiler sería de $ 800 por mes o $ 9,600 por año.

Ingreso operativo neto real

Ingresos de renta previstos * (digamos $ 800 por mes) = $ 9,600 por año.
Tasa de vacantes (por ejemplo, 10%) = - $ 960 por año.
Impuestos a la propiedad = - $ 1,200 por año.
Seguro de propiedad = - $ 600 por año.
Utilidades compartidas (si las hay) = $ 0.
Otros gastos (como HOA, etc.) = - $ 2,400 por año.
Total = $ 4,440 por año.

* Basado en la renta esperada de los compañeros de cuarto o inquilinos mientras está pirateando la casa.

En este ejemplo, durante el período de pirateo de casas, obtendrá una tasa de tope de 4.44% en una propiedad de $ 100,000.

La tasa de límite máximo que necesita alcanzar dependerá de sus objetivos para la propiedad. Para los piratas informáticos de la casa, buscaría una tasa de tope de al menos 3 a 4% con el alquiler real. Usando la métrica imputada, es probable que desee ver al menos un 5%, pero es posible que desee buscar algo más cerca de 7 a 8% si usted es un inversor agresivo.

Flujo de efectivo (real e imputado)

Si la tasa de capitalización funciona a su favor (como en el ejemplo anterior), es hora de considerar realmente si esta es la propiedad de su casa pirateada. En general, la inversión en propiedades de alquiler se trata de flujo de efectivo, no de crecimiento de capital, por lo que debe centrarse en ganar dinero mes a mes.

Recomiendo calcular estas dos formas. Primero, calcule el flujo de caja anual en función del alquiler real que espera recibir de los compañeros de habitación o inquilinos. Este número puede ser negativo, pero le dará una buena idea de cuánto pagará realmente por la vivienda. Luego, calcule el flujo de efectivo real basado en el alquiler que podría recibir si no viviera en la propiedad.

Flujo de efectivo real

Ingreso operativo neto real (de la sección anterior) ($ 4,440) dividido por 12 = $ 370 por mes.
Pago mensual de la hipoteca ($ 100,000 financiado al 3.92% por 30 años) = - $ 473.
Total = - $ 103 por mes.

En este ejemplo, el propietario de la propiedad tiene que pagar $ 103 por gastos de vivienda (más su parte de los servicios públicos).

Flujo de efectivo imputado

Por supuesto, cuando te mudas fuera de la propiedad, necesitas la propiedad para ganar dinero por ti mes tras mes. En este caso, hacemos el mismo cálculo, pero utilizamos el ingreso operativo imputado (el ingreso operativo neto si no vivía en la propiedad).

Ingresos operativos netos imputados (de la sección anterior) ($ 6,600) divididos por 12 = $ 550 por mes.
Pago mensual de la hipoteca ($ 100,000 financiado al 3.92% por 30 años) = - $ 473.
Total = $ 77 por mes.

¿Qué tipo de flujo de efectivo necesita?

A medida que las tarifas de alquiler en su área comiencen a aumentar, su flujo de efectivo aumentará lentamente con ellas (en la mayoría de los casos), por lo que no necesita una gran cantidad de flujo de efectivo para comenzar. En un mundo ideal, desea un flujo de efectivo imputado de al menos $ 100 por propiedad, pero más alto es mejor.

Dado que planea "hackear la casa" y vivir en la propiedad durante varios años, es posible que acepte un flujo de efectivo mensual más pequeño. Solo ten cuidado con esto. Es muy fácil sobreestimar sus gastos operativos netos, por lo que una pequeña cantidad de flujo de efectivo puede ser consumida por gastos inesperados, incluidas las vacantes o las reparaciones.

Pensamientos finales

El hackeo de una casa puede ser una forma fantástica de comenzar a construir riqueza con bienes inmuebles de una manera no convencional. Sin embargo, debe sentirse cómodo con el hecho de que no se conformará con las normas sociales "tradicionales".

Si está de acuerdo con un estilo de vida poco convencional, esta puede ser una excelente manera de comenzar a acumular riqueza desde el principio.