No es sorpresa; hay MUCHAS ejecuciones hipotecarias en el mercado inmobiliario en este momento.
Tampoco sorprende que estas casas se puedan comprar con grandes descuentos.
De hecho, las ejecuciones hipotecarias, en mi opinión, son lo más popular en inversiones inmobiliarias.
El mercado está lleno de ellos, y los bancos están reteniendo a miles, para no inundar aún más el mercado. Como la mayoría de ustedes saben, los bancos no están en el negocio de bienes inmuebles. Están en el negocio de prestar dinero.
Cuando un banco obtiene una ejecución hipotecaria, es un activo tóxico en los libros de los bancos. Ahora, más que en ningún otro momento de la historia, los bancos están abandonando estos activos tóxicos por centavos de dólar.
Antes de renunciar a su trabajo diario y decidir que se va a hacer rico comprando y vendiendo ejecuciones hipotecarias, sepa esto:
La palabra ejecución hipotecaria significa varias cosas diferentes y tiene varias etapas diferentes. Dependiendo de la etapa de ejecución hipotecaria de una casa, dependerá de la cantidad de riesgo que asuma. Miremos las diferentes etapas de la ejecución hipotecaria y los aspectos positivos y negativos para comprar en cada etapa.Antes de seguir leyendo, entienda que cada estado maneja las ejecuciones hipotecarias de manera diferente. Los plazos y ejemplos que doy a continuación no necesariamente serán el estándar para el lugar donde vive.
La ejecución hipotecaria previa
La primera etapa del proceso de ejecución hipotecaria se conoce como Pre-ejecución hipotecaria. Esto significa que el individuo que posee la hipoteca está atrasado en sus pagos. Dependiendo del banco, los pagos podrían estar entre 3-12 meses atrás. Sí, ¡algunos bancos no comienzan el período de preejecución hipotecaria durante 12 meses!
En esta etapa, el propietario todavía vive en la casa. Los intereses y las multas se acumulan en su préstamo, pero lo único que realmente está sucediendo es que su puntaje crediticio está bajando (rápidamente) y reciben muchas cartas por correo del banco. El banco aún no ha decidido llevar a cabo una ejecución hipotecaria completa, ya que están tratando de arreglar algo con el propietario de la casa y ahorrarse el alto costo del proceso de ejecución hipotecaria.
Lo positivo de comprar en esta etapa del proceso de ejecución hipotecaria es que obviamente tiene un vendedor motivado. Dependiendo de su situación, pueden estar dispuestos a vender su casa muy barato, a fin de evitar la ejecución hipotecaria y ahorrar lo que puedan de su crédito.
Lo negativo es que pueden no tener mucha equidad en la casa y, por lo tanto, su motivación puede no ser un factor. No le sirve de nada a un inversor comprar una casa cuando vale lo que el vendedor le debe (o como en el caso de muchas propiedades en este mercado, la casa no vale lo que debe el vendedor).
Busca motivación pero hace compras en equidad.
Sin profundizar demasiado en la estrategia de inversión, sepa que, en algunos casos, puede valer la pena compensar pagos morosos y comprar la casa con financiamiento creativo. No discutiremos eso en esta publicación, pero sabemos que es una opción viable y que discutiremos en futuras publicaciones.
La venta corta
La siguiente etapa en el proceso de Ejecución Hipotecaria es cuando puede comprar la casa en una Venta Corta. Una Venta Corta es cuando el banco está dispuesto a tomar menos por la casa que lo que se le debe actualmente a la propiedad. No hay un período de tiempo establecido para cuando una casa pasa del estado Pre-ejecución hipotecaria al banco que está dispuesto a hacer una venta corta en él.
Cuando el banco haya decidido que tomará una venta corta, básicamente ha llegado a la conclusión de que el propietario actual no podrá compensar sus pagos atrasados y continuar con la hipoteca. La única razón por la cual un banco aceptará una venta corta es renunciar al largo proceso y el alto costo de la ejecución de la hipoteca morosa.
Hay algunos aspectos positivos y MUCHOS negativos para comprar en esta etapa de Ejecución Hipotecaria. A algunos inversores les encanta comprar en esta etapa, pero como verán es mucho trabajo, lleva una cantidad de tiempo extremadamente grande y rara vez produce un trato.
Lo positivo de comprar una casa como una venta corta es esto, puedes obtener un descuento muy grande ... Eso es todo!
Los aspectos negativos son los siguientes: el propietario actual debe solicitar una venta corta, enviar mucha información financiera, básicamente convencer al banco de que ya no está en condiciones de pagar su hipoteca.
Esto toma para siempre!
Una vez que la casa ha sido aprobada para una venta corta, el propietario actual debe aceptar su precio y luego enviarlo al banco para su aprobación. Este proceso también lleva una eternidad (varios meses). Una venta corta puede demorar entre 6 y 9 meses, y he visto casos en los que tardó más de un año.
Aquí está la aterradora realidad de las ventas cortas, puede ser hasta el final y piensas que el trato en el que has estado trabajando durante meses está a punto de pasar y BOOM, el banco lo rechaza. Hay dinero para hacer en ventas cortas, pero definitivamente no es un método para basar su negocio de inversión.
Ir a la subasta
La tercera etapa del proceso de Ejecución Hipotecaria es cuando la propiedad se está subastando en los pasos del tribunal. ¡Este es el momento más peligroso para comprar, y solo los inversores experimentados deberían intentar comprar en la subasta del palacio de justicia!
En esta etapa, el banco ha pasado por las legalidades del proceso de Ejecución Hipotecaria y la casa se subirá a subasta. El banco enviará un representante para que puje al menos lo que se debe en la propiedad, y cualquier persona que esté dispuesta a pagar arriba puede comprar la casa.
Lo positivo de esto es que, si hay un montón de equidad en la casa, es posible que tenga la oportunidad de conseguir un buen negocio. Aquí están los negativos. ¡El individuo muchas veces todavía puede estar en la casa en esta etapa! Incluso si lo compra, pueden tirarlo cuando se van. Por lo tanto, no tiene forma de calcular cuáles serán sus reparaciones en la casa.
Además, en esta etapa, el banco NO elimina necesariamente todos los gravámenes de la propiedad. Puede comprar la casa y descubrir que hay un gravamen de mecánico, un gravamen de la ciudad u otros gravámenes que USTED ha heredado.
Además, cada estado tiene un período de redención para que el propietario de la casa anterior recupere la hipoteca y todas las tarifas, después de la venta de la subasta.
Por supuesto, esto es MUY poco probable, pero es algo a considerar. Además, en los pasos del juzgado, el comprador debe depositar una gran cantidad de dinero como depósito, con una ventana muy pequeña para obtener el saldo restante.
Si no es un comprador de efectivo, le será muy difícil comprar estas propiedades. Una vez más, se puede ganar dinero comprando casas en la subasta del tribunal, pero es muy peligroso, y hay varias cosas que puede descubrir una vez que compre la propiedad que cambia completamente las perspectivas financieras del negocio.
Si la frase "tenga cuidado con el comprador" fue siempre apropiada, ¡es al comprar en los pasos del juzgado!
¿Reo Speedwagon? No exactamente
La etapa final del proceso de Ejecución Hipotecaria es mi favorita. Este es el punto donde la casa se convierte en un "REO". Una vez que se realiza una subasta en los pasos del tribunal y nadie ofrece más de lo que los bancos presentan, la propiedad regresa al banco y se convierte en REO o "Bienes raíces de propiedad" propiedad.
En este punto, el banco ha estado lidiando con este activo tóxico durante bastante tiempo, sin que ingrese dinero y ¡solo salga dinero! Debe comprender los costos de los bancos para comprender por qué están extremadamente motivados para vender estas propiedades.
Como se indicó anteriormente, el banco ha tenido este activo no rentable en sus libros durante mucho tiempo. Han gastado dinero en honorarios de abogados, conservación de propiedades, seguros, etc. La mayoría de los grandes bancos tienen miles de estos activos improductivos y los necesitan mal.
Los aspectos positivos para comprar en esta etapa son muchos. Primero, una vez que la propiedad es un REO, cuando el banco vende la propiedad, se les exige entregar un título limpio y eliminar todos los gravámenes. Por lo tanto, no tendrá sorpresas una vez que haya comprado la casa.
Además, nadie estará viviendo en la casa en este punto. El banco ha visto que los propietarios anteriores han desalojado la propiedad, sin posibilidad de canjear su préstamo. Las desventajas de comprar en esta etapa son que los propietarios anteriores a menudo abandonan la casa en malas condiciones. Dependiendo de cómo lo mires, esto puede no ser negativo en absoluto. La peor condición es una propiedad, mejor es el descuento. Cuando te vuelves bueno en la estimación de reparaciones, esto es simplemente un factor que se incluirá en tu oferta.
Esto puede sorprenderlo, pero como inversionistas, la casa importa muy poco cuando se trata de obtener un cheque.
No estoy diciendo que la condición de la propiedad no desempeña ningún papel cuando se decide realizar una inversión, pero la condición de la casa no es el factor principal.
Mi punto es que no te alejes de las casas que huelen a orines o están en mal estado, ¡hay dinero allí! Muchas de las casas actuales en el mercado no serán financiables a través de un banco, debido a su condición. ¡Esto solo sirve como una bonificación para usted, el inversor!
Al escribir estas líneas, Fannie Mae, Freddie Mad y FHA (Administración Federal de Vivienda) por sí solas tienen cerca de 250,000 hogares REO. Como inversionista, el mercado de ejecución hipotecaria es definitivamente algo que también debe prestar atención.
Si bien hay varias etapas de ejecución hipotecaria y cada etapa conlleva una cantidad diferente de riesgo, cada etapa también permite la oportunidad de crear una gran cantidad de riqueza. Si bien hay varias maneras de enfocarse en tratar de ganar dinero en bienes raíces, en este mercado, pocos se acercan al poder de aprovechar la equidad de los REO con dificultades bancarias.
Enfóquese en su educación y aprenda el proceso de ejecución hipotecaria, ¡y luego gane algo de dinero!
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